09月22日, 2014 162次
前言
对于房地产行业来说，9月份是每年的销售旺季，但今年却出现了楼市大跌的悲惨局面。今年上半年，我国新房市场的表现还比较火爆，但到了第三季度，随着政府出台“人、房、地、钱”四位一体的调控体系，市民的消费开始回归理性。
除了新房，二手房市场成交量也连续几个月下降，而且这种现象还在扩大，土地市场也受到了冷遇。全国300多个城市的土地交易面积比平时下降了30%以上。在中国房地产百强企业中，90%以上的企业销售额都呈现出明显的下降趋势。
从10月10日到1010年，很多专业人士分析了房地产的未来走势，预测随着供需两端的持续调控，未来房价会逐渐企稳，不涨不跌，但可以预见的是，交易难度会越来越大。
作为全国楼市的先行指标，深圳已经出现了非常明显的萎缩趋势。根据往年的数据，一般深圳的每年的月度平均成交量都在5000套以上，即使是在2020疫情期间，深圳的楼市成交量也并没有受到太多冲击，甚至在5~7月份成交量更是超过了10000套，在最高峰时期，每月可达13,000多套。.
然而，今年，这一盛况很难再现。5月以来，房地产交易量持续下降。在5月份时，房子的成交量仅仅只有3027套，但是等到8月份时，成交量更是已经下跌到不足2000套。
在深圳房地产交易史上，从未出现过二手房交易量连续三个月如此低迷的情况。事实上，连续几个月的月交易量不到3000套，比去年下降了4倍多。这绝对是令人难以置信的数据。
当然了，这也并不是说深圳往年的每个月交易量都会超过3000套，但一般只有在过年期间，因为人口陆续返乡，才会出现交易量不到2000套的情况，而这种数据的低迷状态一般不会超过三个月。
类似深圳，同样的事情也发生在上海。8月份，上海二手房成交量也大幅下降，环比下降24%，同比严重下降40%。也许在这里，有些观众和朋友有疑问。深圳是一个人口流入量大、刚需多的城市。
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答案很简单，就是所有的需求还在观望阶段。虽然买房成本有所下降，但这些潜在的购房者还需要考虑租房和买房的成本差异以及未来的市场情况，如果居住条件差不多的话。
当刚需买房的人发现月供比租房少，手头又有首付，对所在城市的发展非常看好时，他们会有很大的概率选择买房，但如果租房更便宜，这种观望会持续更久。
这项政策在即30年平均按揭率从4%降到了2%，虽然两个点看似不多，但摊到动辄百万的房产上去，这两个点的利率所带来的数额就十分惊人了。的推行，大大降低了人们每月买房的成本，所以很多租房者都会开始考虑买房。
如果仔细计算这个数据，我们会发现，即使去年美国的房价上涨了20%~30%，因为利率降低，对于美国人来说，如果他们买房，虽然总金额增加，但他们每个月需要花费的月供总额并没有增加而是减少了。
以美国西雅图北部的一栋独立式住宅为例。这种在美国很常见的独立式住宅，市场上的挂牌价格一般在65万左右，但如果租出去的话，月租金在2600美元左右。由于今年涨价抢房的情况比较严重，通常需要多花5万美元，也就是需要多花70万美元。
元才可以拿下这栋独立屋。
除此之外，我们要考虑一种情况，那就是随着经济的不断上升，租金是每年都在上涨的，而如果是月供的话，在30年内金额都会保持不变，因此即使房屋价格上涨，购买这套房屋需要比报价多花 5万美元，但和租房相比，也是一个较为理性的选择。而这还是在我们不考虑租金回报率的情况。
很多观众或许会有疑惑，既然供房明显比租金要划算，为什么在美国没有出现全民买房的现象呢？如果有这种疑问，说明大家还不理解其他国家的社会状况。虽然很多国家的月供都比租金便宜，但需要注意的是，买房是需要先出一大笔首付的。
而在发达城市，房价高，储蓄率却偏低，所以很多人并不会将自己的钱用来储蓄，因此对于他们来说，想要一次性拿出一大笔钱做首付，很多人并没有这个能力。另外在海外资本市场，尤其是美国，投资的回报率要远远高于买房，如果他们将买房的钱拿去用于投资，比如说买纳指100或标普500，从长期来看，这种投资能解决以后他们财富上的后顾之忧。
反观我们中国，其实深圳和许多城市的情况并不相同，比如售价1,000万的住宅，你大概只需要花1万块钱就可以租下，而且这种价格如此高昂的住宅不见得能够顺利租出去。而你知道买下1000万的住宅每个月需要花出多少钱吗？
如果按照正常的30年月供来算，现在深圳购买第1套房子的最低按揭利率是5.1%，那么每个月的月供成本是4.66万，也就是买房要比租房每个月多支出4倍多的金钱。从这个数据也可以看出，其实和美国人相比，中国的买房者租买成本差异明显，所以观望成本是要比较低的。
在美国，如果你想住上1000万的房子，那你每个月最少需要拿出5000美元来付租金，而中国如果想租到这样的房子，每个月只需要支出1万人民币。所以很多人都会评价说，在热点城市住宅租金的回报率实在太低，大概只有1%，而这种情况正是因为房价太高，租售比严重不平衡所导致的。
当然了，面对这种情况也有些人调侃说，，租售比严重不平衡既能充分照顾租客，也能让业主的财富不断保值，甚至缓慢升值，分明就是双赢的局面。所以呀，只要房价不涨，刚需们就没有迫切买房的需要，而这种情况的持续发展，只会让房价变得越来越低迷，除非中国最终的租售比能像海外市场一样，达到一个较为合理的水平。否则，只要房价不涨甚至一直下跌，刚需就全没了。
当然了，可能有些人又会有疑问，明明现在中国的房价市场是供不应求，住房存量还有严重的缺口，才会让房价升得这么高，那么如果住房存量真的这么稀缺，为什么租房的成本会不断下跌呢？中原地产从2004年5月开始就一直在持续跟踪北上广深的二手房租金。
事实上，买房真的是人生的刚需吗？
我对此一直持怀疑态度，很多专家都喜欢将一句话挂在嘴边，那就是投资需要谨慎，刚需则需要快速买进，这句话在我看来简直是无稽之谈，因为投资有风险，所以用自己辛苦积攒下的钱财去投资的时候就要谨慎。
但是刚需也需要投入我们大量的资金成本，为什么就不能谨慎而是要快速入手呢？即使买房是刚需，但房价也可能会出现下跌的情况，在购买同样的东西时如果能以更低的价格拿下，对我们来说不是更有利吗？现在房价明显已经出现下跌状态，那么为什么不能等一等为自己省点钱呢？
从总体来看，中国的楼房成交价还是比较平稳的，几乎没有出现过太严重的下跌现象，但是在不少局部地区，还是有很多业主吃了大亏的，比如2017年3月，有不少业主都在燕郊买房，和第2年的买家相比，这些第一年的刚需们大多都多花了200万元以上，在这种情况下，损失的都是自己的心血，还能说刚需必须快速买进吗？
其实在经济学理论的角度，并没有所谓的刚需，当我们形容某项需求时，都是以必须性、要用需求、价格弹性来衡量。以价格弹性举例，假设粮食涨价，需求量也不会发生太大的变化，因为我们每个人都要吃饭，这种需求不受价格影响的情况，就说明粮食的需求弹性价格比较低下，但如果是某样奢侈品突然价格疯狂上涨，那么它的销量一定会出现大幅度的降低，这说明销量严重受到价格的影响，也就意味着价格的弹性比较大。
刚需则是指无论价格怎么变化，我们都必须要购买的产品，而真的有这种商品吗？事实上，现实生活中没有什么是不可以没有的，如果说买房真的是刚需，那么为什么当房价下跌时，会出现这么多人只保持观望，甚至这种观望那个状态仍将长期持续下去的情况？这就说明买房其实并不是刚需，赚钱才是刚需，假设你是一位买房人的话，看到这里你还会觉得买房是一件迫不及待、非做不可的事情吗？如果你有不同的看法，欢迎点赞留言！
