09月22日, 2014 205次
在上一篇《月薪3000，能在上海买什么房子》中，我们分析了最近半年上海的二手房挂牌数据，得到购房者们最为关心的400-500w总价段房源特征。
① 可选总量差不多5000套；
② 超过一半都集中在浦东、闵行和宝山；
③ 中环以内房源占比达34%；
④ 55%房龄在20年以上；
⑤ 浦西7市区可买房源平均面积均不百思特网足70㎡。
通过数据分析得到的这些结论，可以宏观地看做是一个在相应预算范围内的选房光谱，具有普遍参考意义。但在我们实际帮助客户购房的过程中，不夸张地说1000个购房者就可能有1000种不同的需求。
01
那么手持400-500W预算
到底该如何买？而且买对房呢？
我们通过与平时咨询购房问题的众多朋友们的交流，归纳总结出3点大家最为看重的买房维度：
① 时间成本：通勤是否足够便利？
② 配套程度：生活配套是否优质？
③ 宜居性：房屋的居住条件是否足够好？
通俗来说，就是小区要离地铁站近，周边商业、生活配套要一应俱全，房子面积要大、房龄要新。
各种不同购房需求的背后，说白了，其实就是这3项共同基本诉求的不同排列组合。所以我们只要对400-500W预算所有可能购买的房源，在这3个维度分别加上权重，就可以根据不同的需求得到对应差异化的答案了。
02
买哪儿能让你实现交通自由？
不可置否的是，交通是90%以上购房者首先考虑的因素。如果交通足够便利，那么将有很大可能扩大购房者的选择面。
在上海，日常里大多数人主要的通勤方式便是地铁，所以想要实现交通自由，那购买的房子肯定要离地铁站近。
（上海轨交示意图）
通常情况下，我们把住房到地铁站的直线距离在1公里内定义为交通方便，把直线距百思特网离在800m定义为交通自由。相应地，距地铁站直线距离800m内的房子就称之为”地铁房“。
那么，可以告诉大家的好消息是，在400-500w预算范围内可选的约5000套房源中，60%的房子都进入了”交通自由圈“。
除了通勤便利外，很多购房者也倾向于能快速到达市中心的地段。那这约3000套的800m以内地铁房离市中心大致有多远？我们以人民广场为中心，看看它们距人广的分布情况。
可以看到，又有占比46%的房源在人民广场10km辐射范围以内，所以如果不考虑具体区位，其实目前有1400套房子既满足通勤便利，又满足快速连接市中心。
进一步分行政区来看，浦东、闵行 、宝山能实现交通自由的可选房源最多，不过这3个区同时也是400-500w总价段内房源量最多的；相比之下，奉贤、青浦、虹口、黄浦和松江近地铁的房源数量有限，均不足百套。值得一提的是，就目前挂牌数据来看，金山甚至没有一套400-500w总价，并且距离地铁站800m以内的房子。
不过仅从数量上看，房源多并不代表能买到的可能性就大。众所周知，当然是地段越好，地铁站点更密集，出行也就更方便。
从实际购买可能性角度出发，可以看到浦西市区明显买到地铁房的概率更大。比如黄浦区，虽然价格在400-500w内合适的房源很少，但全部66套房源出门都有地铁覆盖，出行十分便利。 杨浦、长宁、普陀的房源也大多交通便利，8成左右的房源也都在地铁站附近800m范围内。
浦东、闵行和宝山虽然交通便利的房源比例排名不靠前，但胜在数量多，所有购买可能性也还不错；对比之下，奉贤、青浦的可选房源的交通便利度就显得非常低。
所以综合起来，对于交通便利有强烈需求，一定要住在地铁站附近的朋友们来说，长宁、普陀、静安、浦东和闵行，符合要求的房源相对很多，建议可以在这几个区域多加挑选。
03
买哪儿能让你实现配套优越？
交通便利保障之外，很多朋友也希望出家门就能体验到优质的生活、购物配套。那提到上海最成熟的商圈，无非是以人民广场、南京东路、南京西路、陆家嘴、淮海中路、徐家汇、静安寺、五角场、七宝为代表的，这些受到业内广泛认同的传统商圈，以及近些年发展不错的大宁、世博、环球港新商圈等。
所以我们以这些上海生活配套资源最为发达的几个板块为例，把地铁800m内作为参照范围，看看400-500w价格段可买房源的情况。
数据显示，浦东世博板块、静安大宁板块合适的房源量最多；传统商圈里闵行七宝板块、长宁中山公园板块的可选房源也比较丰富。
虽然在生活商业配套方面，这些板块的均好性差距不大，但因为不同区位，所以不同商圈板块内的房源品质会参差不齐。
譬如在世博板块可选房源中，大概率会买到1990年前竣工，面积在50-60平的两房。
但在七宝板块可选房源中，就会比世博板块的房子更新更大一些，大概率会买到1990-2000年间建成的，面积60-70平的两房。
但如果要去人民广场板块，就会发现可选性实在太低，而且居住体验也会大打折扣。目前只有一套1976年的35平一室户，房源多的时期，大概率也会是诸如此类的房子。
其他商圈板块由于篇幅关系，就不再一一详细列出。
所以综合起来，对于生活配套有强烈需求，并且同时也希望实现交通自由的朋友来说，购买浦东世博板块、静安的大宁板块、闵行七宝板块、长宁的中山公园板块的房子可以说是两全其美，但越是配套优质的地段也越可能要面临牺牲居住体验的情况。
04
买哪儿能让你实现居住体验up up？
还有一类朋友，对于生活配套的需求并没有那么强烈，而是更看重自己的居住体验，包括能拥有更多的功能间、有更大的居住面积、以及更新的房龄。离市区远近也无所谓，只要交通便利。
于是我们将“竣工时间在2000年之后”“面积大于100平方米”作为限制条件，可以发现400-500w总价段内满足”大而新“的可选房源共有600套。
当然，在上海要以400-500w的预算买到“大而新”的房子，基本位置都很偏远了。不过还是会有极个别中内环的“香饽饽”，但基本上当你看到这篇文章的时候，它们可能早就被人买走了。
如果再把总价范围内”大而新“的房子，加上满足通勤自由，那么符合条件的可选房源仅剩146套。
所以综合起来，对于居住体验有强烈需求，并且同时也希望实现交通自由的朋友来说，宝山、松江和嘉定、浦东可以提供更多的选择。
总结下来，手持400-500w预算，就照这3个思路买房：
① A：以交通需求为主，希望实现自由出行的朋友，长宁、普陀、静安、浦东、闵行的选择面比较多。
② A B: 以生活配套需求为首，叠加出行便利要求的朋友，可以在浦东世博板块、静安大宁板块闵行七宝板块、长宁中山公园板块中多加比较。
③ A C: 以居住条件优质为首，叠加出行便利要求的朋友，宝山、松江、浦东、嘉定的合适房源可以同时满足需求。
在上海，城市繁华和有限预算的背后，是不得不做出取舍权衡的纠结与犹豫。
分析百思特网了这么多，以上3种情景，是大多数朋友们在购房过程中会面临的普遍问题，仅从单一的某个维度或者某两个维度加以考虑，从结果来看满足的房源已经比较稀缺。尽管大家也都很清楚，但事实上真正买房的时候还是会希望买到“三好”房源，或者说希望找出均好性更强的板块。
每个人心里都有一个理想房源，但那样的房子真正存在吗？
或者我们发现如果预算达到了500万，还会有更优的购房选择吗？
下篇我们继续说。
END
