09月22日, 2014 498次
10%房地产开发费用扣除比例，20%为从事房地产开发的纳税人加计扣除比例 追问 我向您求助了一个问题，您看到后麻烦回答一下好吗，谢谢。 追答 好的 本回答由提问者推荐
1、10%是计算的开发费用：①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内；②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。这里的10%属于第②种情况；2、20%是从事房地产开发的纳税人可以按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除。希望可以帮到你喽～ 追问 我给出的案例中哪里来的利息支出？ 追答 这个我在看税法相关的教材的时候，里面关于扣除项目的开发费用就是这样讲的。利息费用属于开发费用的一部分，教材里是将利息分两种情况讲解的。所以一般如果是考试的话，题目都会说清楚到底属于哪一种情况的。
1、可扣除项目金额如何计算？ 1投资+2期间费用（管理费+财务费用）+3税金普通住宅再加计扣除上述（1+2）的20%2、：（1+10%+20%）这个是怎么来的？ 这就是上述说的:投资额+期间费用+加计扣除的20% 土地增值税规定期间费用扣除总额为：投资额的10%
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得增值收人的纳税人征收的税种。土地增值税纳税筹划是在说法允许的前提下，从降低税基和税率两个角度进行的。本文以房地产企业为主体，从土地增值税的特点出发，围绕具体案例进行筹划。 一、利息支出扣除法筹划 依据《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第七条（三）中关于利息支出扣除项目之规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。 如果企业购买房地产主要依靠负债筹资，利息支出所占比例较高，可考虑分摊利息并提供金融机构证明，据实扣除并加扣其他开发费用。如果企业购买房地产主要依靠权益资本筹资，利息支出很少，则可考虑不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。如某房地产开发公司开发商品房，当地政府规定的扣除比例为5%和10%，其支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，我们针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划（假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明，并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。 首先计算扣除的利息支出差异为（取得土地使用权所支付的金额十房地产开发成本）×（10%-5%）=（600+1000）×5%=80（万元），其次判断当允许扣除的利息支出为90万元时，由于90万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+（600+1000）×5%=170万元，否则只能按（600+1000）×10%=160万元扣除，扣税基数将减少10万元而多缴税款；同理，当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万<80万，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计（600+1000）×10%二160万元，可以多扣除160-（70+80）=10万元利息支出，扣税基数增加10万元。 二、通过合理定价筹划 依据《实施细则》第十一条规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。”企业可以利用20%这一临界点进行筹划。设某房地产开发企业待售标准普通住宅，除营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目金额为C，销售房价总额为X，营业税、城建税及教育费附加为5.5%X，如果企业要享受起征点优惠，那么最高售价只能为X=（1+20%）（C+5.5%X），解得X=1.2848C，企业在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于X，虽能享受起征点优惠，但利润较低。如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时按增值率在50%以下的税率即30%的税率缴纳土地增值税，对企业来说只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的营业税、城建税及教育费附加时，提价才有利可图。假设售价提高Y，X为增值率20%时的售价，则新的价格为（X+Y），新增营业税、城建税及教育费附加为5%×（1十7%+3%）Y=5.5%Y，扣除项目金额为C+5.5×（X+Y），假设增值率虽大于20%但小于50%，增值额为（X+Y）-C-5.5%×（X+Y），土地增值税为30%×（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y），企业欲使提价所带来的收益超过新增的税负而增加收益就须满足Y>30%×（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y，解得Y>0.0971C.为便于理解，举一实例如下：建泰房地产公司建成并待售普通标准住宅，当地同类住宅的市场售价在1800万元至1900万元之间，已知取得土地使用权的金额为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能提供金融机构的证明，也不能按房地产开发项目分摊，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%.通过选择筹划方案可在保证售价较低的情况下，少纳土地增值税，增加企业利润。上述案例中除营业税、城建税及教育费附加外的可扣除项目金额为：200+900+（200+900）×10%+（200+900）×20%=1430万元。方案1：公司既要享受起征点优惠，又想获得最高利润，则最高售价应为1430×1.2848=1837.264万元，此时获利为（1837.264-1430-1837.264×5.5%=306.2万元；当价格定在1800万元至1837.264万元之间时，虽售价上升获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。方案2：公司想通过提高售价再多获收益，则提价至少要大于（1430×0.0971）=138.853万元，即房地产总售价至少要超过138.853+1837.264=976.117万元，此时提价才会增加企业总收益，否则提价只会导致总收益减少。所以，当市场房价在1800万元至1900万元之间时，公司应选择1837.264万元作为房产销售价格。可见，企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳说筹划，完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。 三、选择项目核算方式筹划 依据《实施细则》第八条：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”，根据不同情况对多项开发项目选择分开或合并成本项目进行核算，可降低土地增值税。例如，大华房地产开发公司2005年商品房销售收人为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金确为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。方案1：不分开核算时，增值率为（15000-11000）/11=3.6%，适用30%的税率。应纳土地增值税税额（15000-11000）×30%=1200万元。方案2：分开核算时，普通住宅增值率为（10000-8000）/8000=25%，则适用30%的税率，应纳土地增值税税额（10000-8000）×30%=600万元；豪华住宅增值率为（5000-3000）/3000=67%，则适用40%的税率，应纳税额为（5000-3000）×40%-3000×5%=650万元。普通住宅和豪华住宅纳税合计为1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元，所以，应选择合并项目核算。 四、利用代收费用计价筹划 按照财政部、国家税务总局发布的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]第48号）第六条规定：“对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用”。按照上述规定可以利用代收费用进行筹划。例如，华德房地产开发公司出售商品房，售价为3000万元，按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。如果公司未将代收费用并入房价，而是单独收取，则允许扣除的金额为200+600+200+200+600）×20%=1160万元，增值额为3000-1160=1840万元，增值率为1840÷160=158.62%，应缴纳的土地增值税为1840×50%-1160×15%=746万元。如果将代收费用并入房价一并收取，则允许扣除的金额为200+600+200+（200+600）×20%+200=1360万元，增值额为3000+200-1360=1840万元，增值率为1840÷1360=135.29%，应缴纳的土地增值税为1840×50%-1360×15%=716万元。显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房地增值额均为1840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使房地产企业少缴纳土地增值税税款746-716=30万元。 本回答由提问者推荐
税收筹划案例一：某企业员工将个人车辆转让给公司，并签订协议约定：“以新车或原车不变市场作价确定为转让价格。公司支付车辆转让费给转让员工，并以工资薪金形式分期支付资金。车辆仍然由原车主自己上下班使用。手续办完后，公司按按照3年采取直线法提取固定资产折旧费。折旧提取完毕后，公司将车辆无偿过户给原车主。即：1、通过将汽车转让费计入工资薪金和找票补贴形式加大企业所得税税收扣除，一次减少了25%企业所得税。2、将汽车转让费计入工资薪金虽然加大了个人所得税，但是此缴纳的个人所得税在转让协议中由企业来承担。所以个人就不会涉及多缴纳个人所得税的问题。对于企业承担的个人所得税，公司采取找票报销停车费、过路费、车辆保养费、油耗非、修理费等进行补贴形式加大企业所得税税前扣除，以此减少25%企业所得税。3年后汽车在没有报废之前，再无偿的划转给了原员工。1、以上员工将自己的汽车转让给公司的行为属于财产转让行为，此行为在交易办理过户手续过程中，是需缴纳交纳二手车交易税和其它相关费用。此环节，员工个人是没有减少任何费用，反而加大了转让过程中的相关税收和费用。2、企业以购买形式购入员工汽车，增加了固定资产的同时增加了费用，从而加大了企业所得税税前扣除。这样的变化，在税务纳税数据评估环节就会出现涉税异常形成的税收风险。税务比对逻辑分析原理：企业年度损益表与资产负债表进行管理数据比对。提炼收入增长率、费用增长率、利润增长率。根据比对分析该企业收入增长率为零，库存增长率为零、利润率下降。其因是固定资产增长率、折旧增长率都比上年有大幅增长，故此延伸检查得出结果，该企业运输工具及相关费用增加。税务结论：按照税收逻辑分析，运输工具增加会连带拉动收入、库存、费用的增加。但是该企业只增加了运输工具和相关费用，说明该企业有帐外经营和需列费用的可能性。3、 折旧完毕，公司将汽车无偿划转给员工，按照根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条的规定，单位或者个体工商户将自产、委托加工或购买的货物作为投资或者无偿赠送其他单位或者个人，都应视同销售货物。因此该公司将企业无偿划转给员工要缴纳增值税。如果是2009年1月号后购入的，应该按照17%缴纳增值税。4、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十六条规定："企业所得税法第六条第（三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。"所以企业转让自己使用过的汽车应该缴纳25%企业所得税5、根据企业所得税法规定，运输设备折旧年限为4年，该企业在三年内就折旧完毕，由于不属于加速折旧的条件，所以对于加速折旧完提前扣除的费用，应该做纳税调增。补缴企业所得税6、公司将汽车无偿划转给员工，属于赠与行为，员工接受赠与时要根据《国务院关于修改<中华人民共和国个人所得税法实施条例>的决定》（中华人民共和国国务院令第600号）规定：“工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。”员工取得公司赠送的车辆，属于取得的与任职或者受雇有关的其他所得，应当按照“工资、薪金所得”征收个人所得税。7、企业为员工承担个人所得税行为，根据国家税务总局〈关于雇主为其雇员负担个人所得税税款计征问题的通知〉国税发[1996]199号规定：对于雇主全额为其雇员负担税款的，直接按国税发[1994]89号文件中第十四条法规的公式，将雇员取得的不含税收入换算成应纳税所得额后，计算企业应代为缴纳的个人所得税款。由此，以上案例根本是不可能达到节税的结果，而且风险极大。税收筹划案例二房地产企业为了减少相关税收：1、可以把装修费独立出来，单独收取装修费，补偿客户的处理是降低房产价格，而客户还是支付同样多的价款。2.购房合同注明交付给客户的高档住宅是已经装修完毕的住宅，合同中不体现赠送的装修费，这样装修费就可以计入成本，税前扣除。3.拆分技术：分解销售价格，降低营业税、土地增值税和企业所得税的税基。以上案例税收风险分析：1、该案例采取了降低销售房屋价格，分离收入的办法以此想达到节税的目的是不成立的。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第一款第六项规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，税务机关可以确定其营业额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条中规定：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。根据《企业所得税法实施条例）第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。根据以上税法规定，该企业以低于市场价格分离收入行为，在后期税务检查中采取的处理办法，就是按照公允价格调整销售收入，并进行补税和加收滞纳金以及罚款。如果账面反映装修费收入，对此环节还要缴纳装修环节的税收。2、如果该企业将房屋以低于市场价销售给本企业员工，那么根据《财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）第一条规定，国家机关、企事业单位及其他组织在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的收益，免征个人所得税。除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。3、如何将装修费计入成本，而价格低于市场公允价格，在税务评估环节就会出现收入与成本不配比和利润率低的税务异常。由此以上案例根本是不可能达到节税的结果，而且风险极大。税收筹划案例三甲技术开发公司出资自己的房屋。每年必须按租赁收入缴纳房产税、营业税、城建税及教育费附加。1.如果甲技术开发公司将租赁行为转变为非货币资产投资行为，乙股份公司每年从税后利润中分红利给甲技术开发公司。那么，按照国税发[2000]118号文件规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。被投资企业接受的上述非货币性资产，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。因此，甲技术开发公司应确认资产转让收益，由于甲术开发公司需要弥补亏损，所以取得收益并不增加所得税负担。乙股份公司可以按公允价值提取资产折旧，在企业所得税税前扣除。以此减少企业所得税25%。结果：甲技术开发公司将出租转化为非货币资产投资行为，甲技术开发公司可以避免确认租赁收入，每年可以规避与租赁收入相关的税金。租赁行为转化为投资行为对双方都有利。该案例自始至终都在讲的是承租人的利益，大家可以看到，在达到承租人的节税的前提是出租人的税负加大。甲技术开发公司将出租行为转变为非货币资产投资行为，不仅仅是简单的涉及企业所得税弥补亏损的问题。1、当甲技术开发公司将租赁行为转变为非货币资产投资的时候，资产所有权是要发生变更的，在变更产权的时候，甲技术开发公司要根据《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。所以要想以弥补亏损来规避转让非货币资产收益，那前提必须是亏损与收益对等，否则就要缴纳25%企业所得税。再说，一般企业不可能亏损额会高于或者等于非货币资产公允转让收益。2、乙股份公司在接受甲技术开发公司非货币资产投资的时候，就必须出让乙股份公司股东们与甲技术开发公司非货币资产对等价格的股权。那么，乙股份公司股东就要根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，原股东取得股权转让所得，应按“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用税率为20%。如果原股东资产价值低于甲技术开发公司非货币资产投资的价值，就会有失去控股权利的可能性。
比如,发工资和发奖金的问题,卖房子,把房子转成股再卖.还有混合经营的分别核算等等...
你上此网试一试 http://www.5ucom.com/downcw/swgh/220736.shtml
一、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义 纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排，达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种，本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有如下经营特征：（1）开发产品的单件性及不可移动性；（2）开发建设周期长、投资数额大、经营风险高；（3）开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广，经济往来对象多，因此开发经营必须具有计划性。土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依据规定的四级超额累进税率征收的一种税。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等。近几年来，为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策，使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化。如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，增加营业利润，实现利润最大化，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫。二、房地产企业土地增值税筹划现状 土地增值税自开征以来，总额虽不大，增长速度却很快。1994 年～2006 年全国土地增值税平均增长速度91.27％，2006年～2008 年全国土地增值税收入从231 亿增长到537 亿元。虽然增长速度很快，但是与房价的增长、房地产销售收入对比，征税过程中存在的漏洞还非常巨大。清算工作障碍重重，不少地方政府出于政绩和效益考虑，在清算意愿和执行力度方面存在问题。再加上土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想。从房地产企业角度看，随着房地产行业的快速发展，与之配套的税收法律法规日趋完善。近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，使许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。 1．过去大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。然而，2006 年3 月颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21 号）中明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。2．以前许多房地产企业将开发的部分房地产转为自用或用于商业地产，把该部分房产的产权办到自己名下，从而免交土地增值税。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31 号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。3．以前可利用借款费用资本化进行加计扣除，减少土地增值额。但根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。三、房地产企业土地增值税纳税筹划方法例释 （一）利用土地增值税征税范围进行节税筹划 1．利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48 号）中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发企业可以充分利用此项政策进行纳税筹划。 2．利用代建房节税。房地产的代建行为是指房地产开发 企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，此项收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。 （二）利用销售收入进行纳税筹划 1．分散营业收入筹划法。房地产企业所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售价格，降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可将装修作为单独业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。例如：某房地产公司出售一栋总售价为1000 万元的商品房，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400 万元，增值额为600 万元。土地增值率为：600/400×100％=150％。应当缴纳土地增值税：600×50％－400×15％=240（万元）。如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同。房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700 万元，允许扣除的成本为300 万元；房屋装修合同，装修费用300 万元，允许扣除的成本为100 万元。则土地增值率为：400/300×100％=133％（其中装修费用属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税），应该缴纳土地增值税：400×50％－300×15％=155（万元）。 2．合理定价筹划法。税法规定：纳税人建造、出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20％，应就其全部增值额按规定计税。因此可以充分利用20％这一临界点的税负效应进行筹划。例如，某房地产公司建成并待售一栋商品房，同行业房价为1800～1900 万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200 万元，开发成本为900 万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7％，教育费附加为3％，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10％。筹划过程如下：除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。第一，公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264 万元（设全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，相应的销售税金及附加为：5％X （1＋7％＋3％）＝5.5％X，处于征免临界点时X=1.2（A+5.5％ X）， 解得X ＝1.2848A），此时获利306.2 万元（1837.264 －1430 －1837.264 ×5.5％）。当价格定在1800-1837.264 万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2 万元。第二，公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853 万元（1430×0.0971）（设提高价格Y 单位，企业欲使提价后带来的收益突破临界点时，必须满足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X 为增值率为20％时的售价，可以解得Y＞0.0971A）。即总房价至少要超过1976.117 万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。所以，当同行业的房价在1800～1900 万元之间时，公司应选择1837.264 万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1976.117 万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。通过以上案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，但不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。如在上述纳税筹划案例中，1830 万元的售价能获利299.35 万元（1830－1430－1830×5.5％），而1840 万元的售价只能获利216.16 万元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），虽然售价提高了10 万元，利润却减少了83.19 万元。 3．不同增值率房产是否合并筹划法。由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30％，最高税率为60％，如果对增值率不同的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负。因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，以达到节税的目的。例如，某房地产开发企业同时开发A、B 两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A 房产取得收入300 万元，允许扣除金额为200 万元；销售B 房产取得收入400 万元，允许扣除项目金额为100 万元。第一，分开核算时：A 房产的增值率= （300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30 （万元）；B 房产的增值率= （400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175 万元。第二，合并核算时：两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。（三）利用扣除项目进行纳税筹划 1．利息费用筹划法。房地产企业在开发业务中，一般都会发生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳土地增值税产生很大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按银行同期利率计算的金额；其他房地产开发费用（房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5％以内）），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5％以内计算扣除。第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用（房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10％以内）），一并计算扣除。以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这项规定为纳税人筹划提供了机会。房地产企业在进行房地产开发时，如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。例如，某房地产公司开发一批商业用房，支付地价款600万元，开发成本1000 万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息100 万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70 万元时，又该如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5％和10％。筹划过程如下：首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（万元）其次，判断。当允许扣除的利息支出为100 万元时，该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100 万元扣除，否则只能按80 万元扣除；当允许扣除的利息支出为70 万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10 万元利息支出。但要注意的是，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则———借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算一律不得扣除。 2．充分加计允许扣除项目筹划法。为了抑制对房地产的炒买炒卖行为，《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。因此，当非房地产开发企业欲进入房地产行业时，应考虑新设一个独立从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的节税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的筹划。四、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策 （一）加快完善对房地产企业土地增值税的征收管理 1．要进一步完善房地产税制，科学设立税种，合理确立土地和房地产业税负。变“多税调节”为“主税调节”，彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题。同时，要简化土地增值税的清算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调节功能。2．要健全房地产评估机构，完善房地产评估规程，及时为税务机关征税提供真实可靠的评估材料。税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理办法，落实土地增值税预征管理措施，理顺征收管理秩序。（二）加大土地增值税清算工作力度 1． 各地应强化房地产税收的一体化管理，强化相关政府部门对土地增值税征管工作的配合。 2． 尽快建立一套简便易行的土地增值税清算实施办法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间、方法。 （三）房地产企业应树立正确的纳税筹划观 1． 应坚持依法原则。在不违背国家的各项法律法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划。 2．应注重战略筹划。房地产企业的纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划，切不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此在纳税筹划时，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业经营和战略管理的各个方面。
以下通过一个案例告诉你房地产企业如何通过企业财富安全管理集成系统来做好企业税收筹划，并且对房地产企业未来税务安全做出预控。企业财富安全管理集成系统，预控企业税务风险，安全提升价值。嘉业公司拟建的蛟湖经典项目有一地块，其土地成本和开发成本合计为29000万元，评估公司按照市价给出的评估价格为50000万元。现有两个方案如下(均采用营改增后的简易计税法)：【分析】方案一：自建自销嘉业公司将该项目作为商品房用于直接销售，依据税务规定，按照销售不动产税目征税，涉及土地增值税。销售收入（含增值税）：50000万元销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元销项税额：47619×5%=2381万元城建税及教育费附加：2381×（7%+3%+2%）=286万元印花税：50000×0.0005=25万元土地增值税：扣除项=29280×（1+10%+20%）+286=38350万元增值额=47619-38350=9269万元增值率=9269/38350=24%土地增值税：9269×30%=2780万元净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元方案二：（企业财富安全管理集成系统方案）嘉业公司先将该地块出售给绿地公司用于职工住房，土地转让价格按照评估价格为10000万元，土地成本为7280万元，进行土地使用权证的更名，涉及土地增值税。嘉业公司与绿地公司签订房屋代建协议书，工程所需全部建设资金均由绿地公司提供，同时绿地公司还负责采购大部分的建筑材料（价款约为1300万元），嘉业公司只负责工程的组织协调工作，建筑面积为90000平方米，按照每平米2500元收取代建服务费，共计22500万元。代建服务期间费用预测为6500万元。代建服务按照服务收入征税，不涉及土地增值税。该房地产公司转让该地块的损益如下：销售收入（含增值税）：10000万元销售收入（不含增值税）：10000÷（1+5%）=9524万元销项税额：9524 ×5%=476万元城建税及教育费附加：476×（7%+3%+2%）=57万元印花税：10000×0.0005=5 万元土地增值税：扣除项=7280×（1+10%）+57=8065万元增值额=9524-8065=1459万元增值率=1459/8065=18%土地增值税=1459×30%=438万元净收入：9524-7280-57-5-438=1744万元（该房地产公司代建服务损益如下：）代建收入（含增值税）：22500万元代建收入（不含增值税）：22500÷（1+5%）=21429万元代建增值税：21429×5%=1071万元代建城建税及教育费附加：1071×（7%+3%+2%）=129万元（该房地产公司两项业务合计净收入如下：）合计净收入：14800+1744=16544万元【结论】根据以上分析，就此项目来说方案二净收入更多，比方案一多296万元。因此方案二代建更好。
房地产税收种类 直接相关 ：5种，土地增值税，城镇土地使用税，耕地占用税，契税，房产税 间接相关：4种，营业税，城市维护建设税，企业所得税，印花税。 按照征收环节分：购置房地产要缴纳的税费。1、 契税。2、印花税。3、交易手续费 房地产税收政策（新 （具体执行中，应以正式文件规定为准，如政策有新规定者均应按新规定执行） 一、房地产开发企业销售房产涉及应纳地方税收政策 （一） 营业税 1、基本规定： 房地产开发企业销售不动产或者转让土地使用权，按照计税营业额和规定的税率计算应纳税额。 应纳税额＝计税营业额×税率（5%） 房地产开发企业销售不动产以向购买方收取的全部价款和价外费用为计税营业额； 房地产开发企业销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、优惠规定（有效期至2002年12月31日） （1）1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（不含别墅、渡假村等高消费性的空置商品房），在2002年12月31日前销售的，免征营业税及附加税费、契税。 （2）纳税人在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月l日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税及附加税费、契税。 （二）地方（营业税）附加： 计征依据：以应纳营业税额为计税（费）依据 适用税（费）率如下： 1、城市维护建设税按市区7%，县城、镇5％，不在市区、县城或镇的，税率为1％计征。（外资企业、外籍个人免征）。 2、教育费附加按3%的征收率计征（外资企业、外籍个人免征）。 3、地方教育附加按1%的征收率计征。（纯中央属企业免征） 4、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。 （三）企业所得税： 1、中华人民共和国境内的房地产企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，缴纳企业所得税。 企业的生产、经营所得和其他所得包括来源于中国境内、境外的所得。 纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。厦门市企业所得税税率为15%。 计算公式为： 应纳税额＝应纳税所得额×税率 应纳税所得额＝收入总额一准予扣除项目金额 2、从2000年1月1日起，厦门市对实行查帐征收的房地产开发企业，均按当期实际预收售房款总额（含未结转预收售楼款收入以及购房定金）1.5%的比例，核定预征企业所得税，按季度申报预缴，年度（项目）汇算清缴。 3、房地产开发企业所得税汇算方式，可选择按开发项目分摊费用，待项目竣工实现销售90%以上(按面积计算)的进行纳税调整；或不按开发项目分摊费用，每年年终进行纳税调整。汇算方式一经确定，不得随意改变，如确需改变的，应在下一年度开始前报主管税务机关批准。 若发现企业财务管理混乱，帐证不全，无法进行查帐征收或不能单独核算单个项目应纳税所得额以及无正当理由而不办理汇算清缴的，一律按不低于销售收入总额3%的比例，由主管税务机关核定征收企业所得税。 （四）印花税：以购房合同金额为计税依据，按“购销合同”税目及万分之三的税率计征。 二、单位销售二手房涉及的有关地方税收规定 （一）营业税:以全部收入（或评估价）减去购置原价后的余额为计税依据，按5%的税率计征营业税。 （二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定） （三）企业所得税：将售房收入并入企业应纳税所得额计算企业应纳所得税额。 （四）印花税：售购房双方以合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。 三、个人销售二手房涉及的有关地方税收规定 （一）营业税： 1、个人出售高档住宅、非住宅项目（写字楼、商场、店面、厂房、仓库等）、非自用普通住宅（即产权人没有实际居住的普通住宅）以及个人出售不符合免税规定的房产，以全部收入（或评估价，下同）减去购置原价后的余额为计税依据，按5%的税率计征营业税。 2、个人出售自用普通住宅、出售自建自用住宅，免征营业税。 3、普通住宅与高档住宅的界定 符合以下条件之一的住宅界定为高档住宅：（1）别墅、度假村；（2）住宅每单位建筑面积售价岛内超过5000元／平方米，杏林区(含海沧区)、集美区超过3600元／平方米，同安区超过3000元／平方米。高档住宅除外的住宅界定为普通住宅（本界定从2002年9月1日起执行）。 （二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定） （三）个人所得税： 1、个人出售房产，有增值但不符合以下特殊规定的，按收入全额征收1.5%的个人所得税。有增值符合以下特殊规定的，按以下特殊规定办。 特殊规定： （1）为鼓励个人购换住房，对出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向我局缴纳或直接以个人所得税形式缴纳。个人出售现住房前后一年内以个人、儿女、夫妻名义购房以及与儿女、夫妻共同购房的，凭户口簿或户籍管理部门的身份关系证明材料及有关售购房资料，经税务部门审核后可按照购房金额大小相应退还全部或部分已缴纳的纳税保证金或个人所得税。 （2）个人首次上市出售房改房（包括出售已购公有住房、集资建房、经济适用房），免征个人所得税。 （3）个人出售住房（不含个人首次上市出售房改房），虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，产权人必须向代征人厦门市房地产交易权籍登记中心提供唯一家庭生活用房声明，经代征人厦门市房地产交易权籍登记中心审核，符合上述条件代征人可直接予以免征个人所得税。 （四）印花税：售购房双方以合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。 四、单位或个人置换房产涉及的有关地方税收规定 （一）营业税：单位或个人置换房产，以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按5%的税率计征营业税。 （二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定） （三）所得税：单位置换房产的，以置换后房产价值依照有关规定进行固定资产税务处理，核算损益；个人置换房产，以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按1.5%的征收率计征个人所得税。 （四）印花税：以置换双方合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。 五、单位或个人转让土地使用权涉及的有关地方税收规定 （一）营业税：单位和个人转让土地使用权，以全部收入（或评估价，下同）减去受让原价后的余额为计税依据，按5%的税率计征营业税。 （二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定） （三）所得税：单位转让土地使用权，将转让收入并入单位应纳税所得额计算企业应纳所得税额；个人转让土地使用权，按收入全额征收2%的个人所得税。 六、单位出租房产涉及的有关地方税收规定 （一）营业税：按租金收入5%税率计征。 （二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定） （三）房产税：按租金收入12%税率计征。 （四）企业所得税：将租金收入并入单位应纳税所得额计算企业应纳所得税额。 （五）土地使用税：根据所处地段年税额每平方米1至6元。 （六）印花税：以合同金额为计税依据，按“财产租赁合同”税目及千分之一的税率计征。 七、个人出租房产涉及的有关地方税收规定 对个人出租房产涉及的地方税收采取以下两种征收方式： 综合税额核定征收：本着手续从简、负担从轻的原则，对我市个人出租房产涉及的地方税收仍采取按单位建筑面积确定综合税额的办法征收，综合税额包括私房出租所有应交税款。 （附件：私房出租单位建筑面积月综合税额表） 按实征收：个人出租房产取得租金收入，能据实主动申报的，可按申报的租金收入额依法定税种、税率按实征收。具体税种、税率如下： （一）营业税按租金收入的3％征收， （二）营业税附加（同上“地方附加”规定）” （三） 房产税：按租金收入的4％征收。 （四）个人所得税：对个人出租房屋取得的所得按10％的税率征收个人所得税。个人出租房屋取得的所得，以每次（月）取得的房屋租赁收入扣除税费标准后的余额为应纳税所得额。减除税费标准： 1、基本费用扣除标准：每次（月）收入额不超过4000元的，减除费用800元；每次（月）收入额超过4000元的，减除费用20%。 2、税金及其附加税费扣除标准：个人出租房屋，其应缴纳的营业税及附加税费、房产税、印花税、土地使用税准予扣除。 3、修缮费用的扣除标准：个人出租房屋，对能提供该出租房屋修缮合同及合法凭证证明的，其实际开支修缮费用经核准给予分次（月）连续扣除，直至扣除完为止，但每次（月）允许扣除以800元为限。 （五）土地使用税根据所处地段年税额每平方米1至6元。 （六）印花税：以合同金额为计税依据，按“财产租赁合同”税目及千分之一的税率计征。 另房屋转租有关政策规定如下：房屋转租是指承租人将承租的房屋再出租的行为。个人转租房屋取得的租金收入，应按全额缴纳营业税。对能提供原承租合同及合法完税凭证的，原支付的租金可分次（月）从租金收入中扣除计算缴纳个人所税，但不再重复扣除基本费用标准。如出租方已缴纳房产税、土地使用税，对转租行为不再征收房产税、土地使用税。 房地产开发企业建造、销售房屋需要缴纳哪些税？应该注意哪些税收政策规定？ 房地产开发企业销售房屋主要缴纳企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、土地增值税、耕地占用税、契税等7个税种。根据房地产开发不同环节实行相应的税收政策。 在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额。 例如：某房地产开发企业建房占用耕地10000平方米，当地耕地占用税适用税额为5元/平方米。该企业应缴纳耕地占用税税额为：10000平方米×5元/平方米＝50000元。 房地产开发企业为开发房屋占地，按照规定缴纳契税。 在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。 城镇土地使用税的税额标准为大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制镇、工矿区0.2-4元。具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。城镇土地使用税年应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。 在房屋销售环节，营业税部分，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 房地产企业销售房屋时连同房屋所占土地使用权一并转让的行为，都属于有偿转让不动产，均应按5%的税率征收营业税。从1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房收入免征营业税。 土地增值税部分，房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。 土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。 从事房地产开的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。 所得税部分，从事房地产开发业务的企业按照规定区分内、外企业分别缴纳企业所得税或外商投资企业和外国企业所得税。计税依据为应纳税所得额。 印花税部分，房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订购房合同，买卖双方按适用税率缴纳印花税。 城市维护建设税部分，城市维护建设税随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，税率分别为1%、5%、7%。外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税。 继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗？ 法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承房屋，属于赠与行为，应征收契税。 个人在一年内换购房须交缴税保证金 国家税务总局有关负责人近日表示，个人在一年内换购住房的，其所转让住房应缴的个人所得税，最初要以纳税保证金形式缴纳。个人在一年内换购住房的，待其一年内实际买房后，购房金额大于住房转让收入额的，可以全额退还所纳税保证金，购房金额低于住房转让收入额的，可以按购房金额占转让收入额的比例退还纳税保证金。 国家税务总局负责人解释说，对二手房所得征收个税政策进行完善和细化，主要出于三个因素考虑：一是个人转让住房过程中发生的相关费用有关扣除的规定不够明确、详细，各地执行不一；二是实际征管中，一些纳税人瞒报交易价格或者不能提供与纳税有关的房屋交易信息，使税务机关依法征税的难度较大；三是一些地区对二手房交易个人所得税的征收不到位，影响了执法刚性，造成税收收入流失。 该负责人还明确，对纳税人申报收入不实的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入；对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1%-3%比例内核定应纳个人所得税额。 个人拥有房屋、土地需要缴纳哪些税？应该注意哪些税收政策规定？ 个人拥有房屋、土地涉及房产税（或城市房地产税）、城镇土地使用税等税种。 个人营业用的房产以房产原价值一次减除10%-30%以后的余额作为计税依据，按1.2%的税率缴纳房产税。个人所有非营业用的房产免征房产税。外籍个人以房产原值作为计税依据征收城市房地产税。 房产税应纳税额＝房产原价值一次减除10%-30%以后的余额×1.2%。 个人所有的居住用房及院落用地，由各省级地方税务局根据当地情况决定是否征收城镇土地使用税，营业用房屋占地按规定级差税额标准征收。大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制镇、工矿区0.2-4元。具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。 城镇土地使用税应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。 作为房地产税收的纳税人需要缴纳哪些税? 房地产税收的纳税人分为个人、企业、行政事业单位、社会团体、其他纳税人等不同类型。而且，房地产涉及多个环节、多个领域。在纳税环节上，房地产税收涉及房地产的取得、保有和流转3个环节的税收。在征税目标上，房地产税收分为房地产一级市场、二级市场和租赁市场的税收。目前，直接与房地产相关的税种就有13个，主要包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税固定资产投资方向调节税。其中，固定资产投资方向调节税已暂停征收。 换购住房符合条件可退还个税 换购住房符合条件可退还个税 据工人日报消息 国家税务总局有关负责人日前指出：个人在一年内换购住房的，其所转让住房应缴的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，待其一年内实际买房后，购房金额大于住房转让收入额的，可以全额退还纳税保证金，购房金额低于住房转让收入额的，可以按购房金额占转让收入额的比例退还纳税保证金。 另外，个人转让家庭自用五年以上的唯一住房，免征个人所得税。 该负责人表示，一些地区对二手房交易个人所得税的征收不到位，造成税收收入流失。一些纳税人瞒报交易价格，或者不能提供与纳税有关的房屋交易信息，使税务机关依法征税的难度较大。因此，各地要依法加强税收征管。 国家税务总局负责人强调，8月1日起实行的个人住房转让个税新政的通知，区分不同类别房屋分别规定其原值，允许合理扣除按揭购房贷款利息和装修费用等。 《通知》根据税收征管法第三十五条的规定，明确对纳税人申报收入不实的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入；对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1％~3％比例内核定应纳个人所得税额，增强了税收执法力度。 国家税务总局已要求实行“房地产税收管理一体化”。房地产管理部门把缴纳契税作为办理产权过户的前置条件。税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，一并征收房地产交易的营业税、土地增值税、个人所得税等。 本回答被网友采纳
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