资产评估中房地产的评估方法有哪些？

　　市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购 房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。　　市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件：　　第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。　　第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。　　第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。　　收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。　　使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。　　第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升。　　事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。　　成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直接了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中有两项见不得阳光，即开发商的利润和行贿成本，如果说房价的构成很复杂，也主要是这个原因。　　假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本（利息），税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。　　在开发商准备投资某个项目之前，他们必须要估算出来地价。有经验的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数。房价扣除开发成本之后就剩下两大块：地价和利润。地价高了，利润就降低。如果利润低于某个水平，房地产商或者放弃这个项目，或者改变原来的设计预想，增加楼层，改变建筑物用途，使得这个项目有利可图。如果说房地产商有什么商业秘密的话，最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。有的房地产企业对外声称他们在某个项目中，特别是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱，也就是说，利润率等于零。倘若如此，这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业。在房地产商对一个开发项目感兴趣的时候，他们预期的利润率绝对不会轻易示人。他们最终实现的利润率究竟是多少，这正是我们需要认真研究的课题。　　除了上述的房价评估方法之外，还有一些其他的估价办法，例如购买年法、长期趋势法、残余估价法以及在成片开发的时候采用路线价估价法等等。尽管这些方法在估价的技术上有所增减，但是基本原理仍然没有超出以上四个基本类型。 本回答由企业管理分类达人 李雪推荐

房地分评是因为：1，房产和地产价格的性质不同。房屋价格是房屋这种商品价值的货币体现；而土地不是商品，其价格是土地使用权转让的交易价格。2，房屋会折旧，甚至毁损，价值越来越低，而土地则不存在折旧的问题，反而会随着社会经济的发展而升值。3，影响房产和地产评估价格的因素不尽相同：土地受市场供求因素及其位置、面积、形状的影响较大，而且当经济和社会发展到一定程度时，土地的供给达到饱和状态，因而其市场价格将主要由需求决定；而房产主要受其建筑质量和环境因素的影响。这些都导致了评估房产和地产时须采取不同的方法和程序，因此两者要分离评估。

开发商知道 追问 电大本科资产评估学里的题目。有谁知道的呀

1、路线价格土地使用权的价值与土地的位置有很大关系（街道情况：宽度深度）。对于同一块，土地的价值具有相对稳定性。如果您知道土地的平均价格，请通过街道宽度和街道。通过深度调整确定评估对象的土地价值的方法是路线价格方法。很明显，可以先设置或选择标准房屋，并根据实际情况采用适用的评估方法评估标准房屋市场价格，然后修改标准房屋市场价格以计算房屋的市场价值。被征用。对于住宅房屋，修正系数主要包括占地面积比，方向和楼层;非住宅房屋根据目的分为商业，办公和工业类型。修正系数主要包括建筑面积比，楼层和街道条件。2、基准地价对于某一地块的土地使用权价值的评估，可以参考同一水平和相同目的的现有基准地价，并调整一般因素，区域因素和个别因素，最后获得评估土地使用权价值的方法。 。该方法具有一定的政策特征。3、剩余当房地产的总价已知或可以衡量时，因为房地产的总价格=土地使用权的价值+房产的价值，土地使用权的价值或土地使用权的价值财产的计量，扣除总价值后，可以获得财产的价值或土地使用权。值。这种方法通常用于房屋或土地的个人估价。4、收益不同地区，不同用途和类型的房地产收益率也不同。根据要估算的房地产收入返还价值的方法是收入减少法。房地产价值=房地产纯收入÷收入减少利率。5、假设开发对于未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测量正常开发后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投资，估算房地产价值的方法是获得。6、市场比较提取市场上相同目的和其他类似条件的房地产价格案例（出售或评估，正常报价），与要估算的房地产条件相比较，对每个因素进行索引并通过准确的指数对比度调整得出一种评估房地产价值的方法。该方法具有很强的实际意义和准确性。它通常在市场成熟，交易透明，比较案例易于查找时使用，估值结果更准确。7、成本（1）成本产品算法，即计算获得土地或实现土地开发的成本，不包括异常因素的价值，并在累计正常成本费用后取一定的资本利息和合理的投资利润，A方法获得土地使用权的价值。这种方法通常用于评估在正常程序下获得的土地。（2）重置成本法，是衡量现有房屋现行市场标准下房屋重建成本的一种方法，然后考虑基金的利益并计算一定的开发（或建设利润）以获得完整的房屋。重量。设定成本价格，然后根据实际情况和法律规范确定建筑新颖度。两者相乘以得出评估房屋价值的方法。扩展资料：评估原则：1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。参考资料来源：百度百科-房地产评估

1、成本（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。2、市场比较挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。3、剩余房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。4、收益不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。5、假设开发对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。6、基准地价针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。7、路线价土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。明确可先设定或选定标准房屋，根据实际情况采取适用的评估方法评估标准房屋市场价格，再对标准房屋市场价格进行修正，测算出被征收房屋的市场价值。成片住宅房屋，修正因素主要包括容积率、朝向及楼层等；成片非住宅房屋，依据用途分为商业、办公、工业等类型，修正因素主要包括容积率、楼层及临街状况等。扩展资料在互联网大数据的时代潮流下，法院征得双方当事人同意后，就可与电商平台合作，借助其数据资源完成对拍卖标的物的网络询价，当事人可以全程监督。这一新生事物对法院和当事人来说，实为省时省力、公平公开的高效之选。在得到当事人认可之前，人民法院首先需要确保财产适合通过互联网大数据询价，且这一询价具有有效性。海淀法院目前使用的询价系统主要适用于房产和车辆这两大类型化、且有很多同类参考数据的拍卖标的物。使用该方式如何保证估价有效，是被执行人最为关心的问题。法院工作人员表示，首先法院在选择司法网络询价平台时，会严格考察其资质、数据资源和程序规范性。以房产为例，京东、淘宝等电商估价会依据一个特定的数据库，其内容来自在各大网站抓取的房产价格和新楼盘定价，以及从中介公司采购得到的内部数据。询价时，在系统内输入待评估房产的位置、使用权限（70年/50年产权）、朝向、面积、布局以及建成是否满5年等信息，系统几秒后即可给出评估价格。此外，电商平台还会提供“拍卖预测”服务，通过分析房屋所在小区、周边小区的房屋价格，其他法院拍卖类似房产的成交价格，以及小区周边学校、医院、商场等配套设施的完善度，为法院预测该处房屋的成交率。对于车辆来说，除了品牌、型号和使用年限等基本信息外，一些电商平台还能够抓取车辆保养数据，为拍卖提供更精准的估价服务。参考资料来源：人民网-大数据房产评估报告几分钟出炉 之前做评估需历时几个月 本回答被网友采纳

　　一、抵押估价　　1.《房地产抵押估价指导意见》（第三条）：　　房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。　　2.从银行的角度：　　抵押资产估价是以确定抵押资产融资担保能力为目的，通过对抵押资产的类别属性、物理属性、市场属性以及押品本身特定风险等因素进行分析、判断，从而确定抵押资产未来一定时间点的价值的过程。　　二、房地产估价机构银行　　1.发挥其自身专长和信息优势　　2.帮助金融机构消除信息不对称　　3.控制违约风险　　4.保障第二还款来源的合法、有效、足值　　同时：　　5.提高房地产估价机构信誉度　　6.提升服务水平　　7.提高专业水准和管理能力　　8.获得可观的业务收入　　9.建立和扩大自身客户群　　10.形成核心竞争力　　11.促进房地产估价行业良性发展　　第二部分 形势与分析　　一、基本面分析　　关于房地产抵押估价服务：　　截止2008年8月，房地产评估机构约4500家，其中为工商银行服务的约占三分之一。　　标志性文件：《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）、《房地产抵押估价指导意见》　　大量的具有指导性的行政性规章或地方规章发挥着相当大的作用。虽然在理论上，行政性规章或地方规章并不具有法律约束力，但实际上，它们填补了中国法律的许多空白或突破了法律已不适应现实经济发展的许多地方，这些是房地产估价师在执业中必须加以认真研究和考虑的原则和政策。　　二、现实分析　　（一）良莠不齐、诚信意识、主管机构、惩戒机制　　1.虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝；　　2.收费混乱、回扣之风盛行；　　3.对分支机构缺乏必要管理；　　4.信用档案形同虚设；　　5.对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明；　　6.其他。　　问题的表现：　　（1）评估机构与估价师　　个别机构和个别人不能恪守职业操守，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。　　（2）银行　　对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告。　　（二）服务同质化、报告质量及针对性、银行认可度　　1.不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变。　　2.以先前的估价报告稍作改动就形成一份新的“报告”。　　3.报告内容中常常出现张冠李戴的现象。　　4.估价报告大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来，真正的估价测算过程则极其粗略，经不起推敲。　　5.估价报告体现不出经济行为或估价目的的特点、估价对象的个体特征。　　6.用不恰当的假设限制条件过度避责。　　7.许多估价报告对抵押估价的关键性环节，难以真正起到协助金融机构防范信贷风险的作用。　　（三）研究滞后，技术体系需要完善　　1.房地产抵押估价中重要概念尚需明确：　　*市场价值、清算价值、变现价值、折现价值。　　*抵押估价目的：风险的控制，是银行金融资产安全的最后防线。　　*抵押贷款价值：《欧洲评估准则》、Basel Ⅱ　　2.抵押估价方法：进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权法。　　3.还未广泛应用现代应用数学、统计学等学科知识和工具。　　（四）信息化程度—交易案例、评估标准、主观性等问题　　1.较大型的房地产估价机构：逐步加强了评估信息化建设积累了许多交易案例、价格指数、评估参数等，但一般仅限公司内部使用，涉及知识产权，或有较大的区域局限和数量局限，且其质量、内容、可靠性差异很大；　　2.大型金融机构：开始关注抵押物价值信息的采集、积累、整理，逐渐形成银行内部的抵押物价值信息库；　　3.地方政府：发布本区域房地产价格指数、房屋重置价格标准、基准地价等，但内容非常有限；　　4.房产中介机构：房地产真实成交信息，但出于保护商业秘密和客户隐私的原因，一般不会对外公开；　　5.房地产交易中心：信息基本上不对外公布；　　6.估价行业组织作用。　　（五）估价师：知识结构、知识掌握　　建筑工程的基础知识—房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷、质量隐患。　　“假设限制条件”—假定评估对象不存在质量隐患，报告不对房屋建筑质量承担责任。　　建筑学、工程造价、土木建筑工程　　最高最佳使用原则—《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）3.0.1条　　（1）转换用途前提、装修改造前提、保持现状　　（2）建筑物结构承载能力：设计限值　　（六）评估技术问题　　（1）我国特有的土地制度和房地产管理制度，使得我国的土地关系、房地关系比较复杂。　　（2）土地类型的划分、各种特殊用地的评估方法　　（3）多种评估方法：　　房地产（土地）市场发展不平衡：市场法和收益法　　成本法、基准地价法：参数不能及时更新而与实际情况存在较大差距　　诸如此类的技术问题，有些不是具备了扎实的专业技能和娴熟的专业技巧的房地产估价师就可以解决的，需要不断更新和发展技术规范。　　三、政策建议　　（一）加强信用制度建设，形成良好的行业环境　　加强信用制度建设，引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业，加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心，才敢于接受估价服务，才能促进行业健康发展，并促进整个社会信用环境的改善。　　（二）对抵押估价理论进行深入研究　　在理论与技术上做出新的创新和突破，从技术上防范房地产信贷风险　　价值类型：最为紧迫的问题　　与时俱进：借鉴国际上先进的估价理论和方法　　关注金融领域的业务创新：例如提供与信贷资产证券化所匹配的抵押估价服务，帮助银行开发相关证券抵押评估方法　　（三）共同推进估价行业基础数据库建设，建立估价参数标准值体系　　基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等。　　数据库可实行会员制，有偿使用　　大量的银行抵押物价值重评工作：市场走势变化　　（四）估价师：完善知识结构，提高业务水平　　因为要满足有关监管要求，以及自身稳健经营的需要，金融行业的抵押品价值评估有着相对独立的价值判断标准和特有的评估规范要求：如金融监管机构对于合格抵押品、抵押品集中度、关联关系等的监管要求　　加大对估价领域新知识、抵押相关金融知识的培训，案例分析。　　第三部分 对评估机构的内部要求　　抵押评估报告的质量关乎金融机构发放贷款的安全。　　一、政策法规要求　　1.评估行业的资格管理：　　资质：资产评估师、房地产估价师、土地估价师　　行业管理部门：财政部、住房和城乡建设部、国土资源部　　矿业权、旧机动车、保险等各类评估资质分别由国土、商务和保监会进行管理。　　2.评估行业的机构管理（以房地产估价机构为例）　　等级：一级、二级、三级、暂定期内的三级资质（新设立）　　评估范围：房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制，任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。　　管理部门：住房和城乡建设部、省级人民政府建设部门。　　二、资质需求及信用考核　　（一）基本条件：四条　　（二）专项条件：五条　　（三）信用考核　　银行对合作中介机构坚持“动态管理、优胜劣汰”原则。鼓励与诚信、优质的评估机构建立长期合作关系，对不符合银行规定及要求的评估机构须终止合作关系。　　银行对中介机构建立谈话提醒制和特别名单。　　1.谈话提醒：10条　　2.特别名单：12条　　管理范围：　　资产评估　　房地产估价　　土地估价　　其他专业资产评估机构　　管理内容：　　合作机构的认定　　日常管理　　年度考评　　动态调整　　。。。　　第四部分 对评估报告的内在要求　　一、评估作业与报告形式规范　　（一）制度准则　　1.资产评估:　　2.房地产:　　3.土地估价:　　（二）作业原则　　1.合法原则　　权属来源、合法使用、合法处置 、法律法规规定 、合同约定　　2.谨慎原则　　房地产抵押价值实现的可能性、房地产抵押价值实现的不确定性　　3.公正原则　　（1）避免因为片面地强调谨慎原则而在评估过程中不知不觉地产生偏颇，从而损害抵押人一方的利益。　　（2）一味压低评估价格同时也有可能损害抵押权人的利益。　　4.估价时点原则　　（1）有助于抵押权人在发放贷款和将来一旦需将抵押物变现时准确地判定其价值　　（2）一家房地产可能会设定两个以上抵押权：要分别进行估价　　（三）抵押评估人员的基本条件与报告的形式要求　　1.知识储备要求：　　2.信息储备要求：　　3.评估报告形式审查内容　　内容完整性审核　　中介机构资质审核　　合法有效性审核　　评估报告的逻辑性审核　　（四）评估报告形式审查（不规范事例）　　评估专用章、业务专用章、报告专用章　　一个估价师签字、不同资质估价师混签　　估价报告的有效期　　估价机构是否在资格证书有效期内出具报告　　报告是否在有效期内　　报告有效期与评估基准日：关注追溯性评估报告、预期性评估报告　　权属审核　　权属证明材料及其完整性、权属人与抵押人或出质人是否一致　　抵（质）押登记情况审核　　评估报告的逻辑性审核　　评估目的、价值类型、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性　　评估范围、对象与评估目的之间的匹配性　　押品与评估对象的一致性　　二、评估报告技术审查　　（一）技术要点　　方法的恰当性　　依据可靠性　　参数合理性　　计算过程的准确性　　（二）分项要点：以房地产评估为例　　1.估价目的：　　房地产抵押评估的主要任务是确定房地产抵押物的价值实现能力。　　2.关注实现方式：　　（1）转让获得价款：整体转让、以清算方式（仅以土地作价加上地上附　　着物的残值）　　（2）抵押权人的自用，以获取收益或利益。　　（3）从抵押物今后的用途来看：继续维持现用途、改变用途　　3.抵押估价：　　房地产抵押评估就是围绕诸如此类的种种可能性来展开估价分析、测算的。需要对这些方方面面的可能性作出全面充分的考虑，这也就是房地产抵押估价区别于其他目的的房地产估价的不同之处。　　4.主要评估方法　　（1）市场比较法：有条件选用、可比交易实例、实地查勘　　（2）收益法：收益性房地产、收入、运营费用、报酬率或　　者资本化率　　（3）成本法：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。土地取得成本、开发成本、有关费税和利润、折旧。　　（4）假设开发法 ：具有投资开发或再开发潜力的房地产、未来开发完成后的价值、开发成本、费税和利润。　　（5）基准地价修正法：有公开且有效的基准地价体系的土地或房地产。　　5.主要评估方法审核要点　　（1）市场比较法：　　应用前提：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。　　适用对象：房地产市场比较发达，有充足的可比房地产交易实例。　　选取实例的可比性：　　A.参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；　　B.参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；　　C.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。　　D.每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。　　（2）收益法：　　应用前提：被评估的资产在未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量；预期获利年限可以预测。　　适用对象：具有长期稳定的收益、确定的折现率（资本化率）、可预知的获利年限，适用于可独立获利的商业性房地产的价值评估。　　计算公式：P=A/r * [1-1/（1+r）n]　　客观纯收益A的合理性（往往涉及租金收入与税费的合理性）　　资本化率r的合理性：　　（3）成本法：　　应用前提：被评估的资产处于继续使用或被假定处于继续使用状态；具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。　　适用对象：自建自用房地产或不宜用其他方法评估的待估对象　　各项费用的合理性　　重置价格的合理性　　成新率的合理性　　（4）假设开发法 ：　　应用前提：开发完成后的房地产价值与开发成本具有可预　　测性；　　适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，　　常用于待开发土地、将生地开发成熟地的土地、待拆迁改　　造的再开发地产的估价。　　开发完成后的房地产价值的合理性　　开发成本的合理性　　利润率的合理性　　税费率设置的合理性　　（5）基准地价修正系数法：　　应用前提：政府公布了土地分等定级及基准地价体系，且基准地价合理有效　　适用对象：完成基准地价评估的城镇土地估价，具备基准地价成果图和相应修正体系成果，估价精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般不作为主要的宗地地价评估方法，作为辅助方法使用。　　基准地价选取的恰当性　　容积率设定的合理性　　三、评估报告的注意事项及风险点　　（一）注意事项　　1.选用不合理的假设前提　　2.重复计算　　3.扩大评估对象的范围　　4.虚增容积率　　5.虚增房地产租金收入　　6.虚增开发完成的房地产市场价值　　7.选取不具可比性的交易实例作为参照物　　（二）评估报告的风险点　　1.抵押品价值　　2.抵押物风险：　　（1）抵押的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应的处分和收益权、可转让性、可抵押登记等条件。　　（2）禁止抵押的房地产范围：　　是否存有限制条件　　开发商已合法出售的房地产　　预购商品房贷款抵押的　　以共有的房地产抵押的　　以已出租的房地产抵押的　　以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保　　建筑工程款优于抵押权受偿　　3.以抵押目的的房地产评估要注意以下风险：　　（1）注重预期风险。　　（2）市场变现能力风险。　　（3）抵押期间的损耗风险。　　（4）其他…… 本回答被提问者采纳

你就搬到葡萄架下睡，也许情到所致，金石然心性，放纵自己爱了一场。

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注册资产评估师与房地产估价师、土地估价师三者之间，既有联系又有不同：一、设立1、评估师（指注册资产评估师，简称）是财政部设立的。2、房地师（指房地产估价师，简称）是住建部设立的，原建设部。3、土地师（指土地估价师，简称）是国土部设立的。二、业务范围1、评估师，范围比较广，但是不精，都是略懂皮毛。按财政部说，什么都能评。财政部、工商局、国资委认可。但是其中涉及房地专业的、土地专业的还要房地师和土地师出报告，评估师再引用。2、房地师，主要侧重于建设部门使用，房产过户、交易那是必须房地师的。3、土地师，主要是侧重于土地管理部门的。

房地产评估、土地评估和资产评估的共同点是，在评估程过程中，都必须遵循一定的规则、程序，它们之间所采用的程序大同小异；在确定评估基准日上相同，无论哪一种评估形式，评估基准日是必备设立的条件，是评估取价依据的时点上评估对象表现的价格。房地产评估、土地评估和资产评估的区别：房地产评估是指对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。土地评估是指评估人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产进行评定和估价的过程。

注册资产评估师与房地产估价师、土地估价师三者之间，既有联系又有不同：一、设立1、评估师（指注册资产评估师，简称）是财政部设立的。2、房地师（指房地产估价师，简称）是住建部设立的，原建设部。3、土地师（指土地估价师，简称）是国土部设立的。二、业务范围1、评估师，范围比较广，但是不精，都是略懂皮毛。按财政部说，什么都能评。财政部、工商局、国资委认可。但是其中涉及房地专业的、土地专业的还要房地师和土地师出报告，评估师再引用。2、房地师，主要侧重于建设部门使用，房产过户、交易那是必须房地师的。3、土地师，主要是侧重于土地管理部门的。

房地产评估随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。土地使用权评估土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产进行评定和估价的过程。[1]资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。《中华人民共和国资产评估法》已由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年7月2日通过，现予公布，自2016年12月1日起施行。

房地产评估国家是有统一规定的，土地评估呢，有可能是你贷款用的。资产评估也是以私人公司来评估，然后进行贷款。

1 现行市价法也称市场比较法，是根据目前公开市场上与被评估资产相似的或可比的参照物的价格来确定被评估资产的价格。现行市价法是一种最简单、有效的方法，是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。评估价值=[全新参照物市场价格-(全新参照物市场价格/预计使用年限)×资产已使用年限]×调整系数2 现行市价法主要适用于单项资产交易价格的评估。

市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

有3个与评估对象可比较的交易案例就可以了。

需要房地产评估的情况：一、房地产转让和租赁的需要房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权（简称房地产）转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是房屋所有权人、土地所有权人（国家或集体经济组织）、土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。二、房地产抵押的需要房地产抵押是债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人按照法律规定以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于担保债务履行的财产，由估价机构评估出抵押房地产的客观合理价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：（1）初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。（2）再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”（3）续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。（4）抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押房地产价值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等价格或价值进行监测和评估。（5）抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或拍卖、变卖的，为折价或拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。三、房地产税收的需要中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估。在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务机关重新核定计税依据。四、房地产征收和征用的需要征收和征用相同之处在于，都是为了公共利益需要，都具有强制性，都要经过法定程序，都应依法给予补偿。不同之处在于，征收是所有权的改变，是“强行购买”；征用只是使用权的改变，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，是“强行租用”。征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。确定上述征收、征用的补偿金额，就需要房地产估价提供依据。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。具体地说，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋价值（包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值，下同）进行评估，为确定货币补偿金额提供依据；被征收人选择房屋产权调换的，要对被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值（包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产的价值，下同）进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价（简称产权调换差价）提供依据。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。五、房地产司法拍卖的需要人民法院强制拍卖房地产即房地产司法拍卖，既要防止房地产被低价拍卖而使被执行人的合法利益受损，又要防止拍卖保留价定得过高而流拍使债权人的债权不能实现，需要评估被拍卖房地产的市场价值或市场价格，为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据。六、房地产分家析产的需要房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因一是房地产在实物上或在使用上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会严重破坏房地产的使用价值或明显降低房地产的价值。因此，一般是采取折价或拍卖、变卖的方式，然后对折价或拍卖、变卖所得的价款予以分配。有时即使可以采取实物分割的方法，但由于房地产是不均质的，分割后往往有面积大小、质量好坏等差异，所以还需要进行现金或现金等价物的“多退少补”。这些都需要房地产估价提供价值参考依据。七、房地产损害赔偿的需要房地产损害的情形多样复杂，主要有：（1）使他人房地产受到污染。例如，架设高压线、建变电站等使附近房屋受到辐射污染，修建高架桥、铁路、机场或经常产生振动等使周边房屋受到噪声污染或振动影响，泄漏或排放有害物质使房地产中的土壤、水、空气受到污染等。（2）新建建筑物影响相邻房屋的通风、采光、日照、景观、视野等。《物权法》第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”（3）工程施工不慎使邻近建筑物受损。例如，基础开挖时造成旁边房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等。（4）房屋质量缺陷给购房人造成损失。例如，预售的商品房在交付使用后发现层高、防水、保温、隔热、隔声、室内空气质量等未达到合同约定的标准或不符合国家标准，在不退房的情况下，要求房地产开发企业赔偿。（5）修改城乡规划给房地产权利人合法权益造成损失。《城乡规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”（6）对房地产权利行使不当限制给房地产权利人造成损失。例如；错误查封、异议登记不当等造成房地产权利人损害。《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”（7）未能履约（如未按照合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建或延迟竣工，给他人造成损失。（8）非法批准征收、使用土地给当事人造成损失。《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。（9）其他房地产损害。例如，人为火灾、爆炸、堆土垮塌等导致他人房屋损毁。租住他人房屋，在房屋内发生非正常死亡事件，导致房屋为“凶宅”，使房屋价值减损。上述各种房地产损害需要评估被损害房地产价值减损额和相关经济损失（如因房地产损害造成的其他财产损失、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等），为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。八、房地产保险的需要房地产特别是建筑物可能因发生火灾、爆炸、雷击、暴风雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突发性滑坡或空中运行物体坠落等自然灾害或意外事故而遭受损毁或灭失，从而需要保险。房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。此外，在保险期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。九、国有土地有偿使用的需要国有土地有偿使用包括国有建设用地使用权（简称建设用地使用权，过去称为国有士地使用权，简称土地使用权）出让、租赁、作价出资（人股）、授权经营等，需要估价服务。就建设用地使用权出让来说，它是国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌、协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政管理部门（简称出让人）确定相应的出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为意向用地者确定相应的出价（一般是意向用地者可承受的最高价）提供参考依据。例如，在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让中，出让人需要确定拍卖底价（保留价），竞买人需要确定自己的最高出价（最高应价或最高报价）。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。此外，对列入招标拍卖挂牌出让计划内的土地有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格；出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。十、企业有关经济行为的需要企业改制、上市、资产重组、资产置换、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或其中的房地产进行估价，为有关决策、会计计量、信息披露、监督管理等提供参考依据。（1）企业改制是指国有企业或集体企业、事业单位整体或部分改为有限责任公司、股份有限公司或股份合作制等形式。（2）企业上市是指股份有限公司按照法律法规的规定及证券监督管理机构要求的程序在证券交易所公开发行股票并挂牌交易，为企业发展融通资金的行为。（3）企业资产重组是指根据业务重组的需要，对同一企业内部或不同企业之间现存的各类资产进行重新组合。（4）企业资产置换是指一个企业的整体或部分资产与另一个企业的整体或部分资产进行交换。（5）企业产权转让是指企业产权持有者将其持有的企业产权有偿转移给他人（自然人、法人或其他组织）的行为。在企业产权转让中，转让方需要估价为其确定要价提供参考依据，受让方需要估价为其确定出价提供参考依据。（6）企业租赁是指企业所有者在一定期限内，以收取租金的形式，将企业整体或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。（7）企业合资是指两个以上企业共同出资成立另外公司并分享股权，以进行某些新产品、新技术或新事业的开发。其中，企业用房地产或房地产为主的非货币财产出资的，通常需要房地产估价服务。（8）企业合作是指不同企业之间通过协议或其他联合方式，共同开发产品或市场，共享利益，以获取整体优势的经营方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供资金、设备，开展有关合资、合作，然后各方按照一定比例分配相关经济利益。在这种情况下，需要评估所提供的土地、房屋的价值，以便与所提供的资金、设备的价值进行比较，从而为确定各方的经济利益分配比例提供参考依据。（9）企业对外投资是指企业以货币、实物、无形资产或购买股票、债券等有价证券方式向其他单位投资的行为。其中，企业用房地产或房地产为主的非货币财产对外投资的，通常需要房地产估价服务。（10）企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为。企业合并有吸收合并和新设合并。吸收合并是指两个以上企业合并时，其中一个企业吸收了其他企业而存续，被吸收的企业解散。新设合并是指两个以上企业合并设立一个新的企业，合并各方解散。在现实中，一个企业吸收其他企业的动机之一，是看中了被吸收企业的场地（土地或房屋），以取得企业发展所需的场所。在这种情况下，根据具体情况，需要评估被吸收企业或者其中房地产的价值。（11）企业分立是指一个企业分为两个以上企业的行为。企业分立的，其财产需要作相应的分割，从而需要估价为财产分割提供参考依据。（12）企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产、公司章程规定的营业期限届满或公司章程规定的其他解散事由出现等情况下的企业财产清理、处理等。此外，企业运营中的房地产，根据会计计量、相关信息披露和有关监管等需要和要求，对其公允价值等进行评估，如为财务报告服务的房地产估价。十一、房地产行政管理的需要《城市房地产管理法》提出的下列房地产行政管理要求：（1）第十三条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”—但如何确定最低价，需要估价提供参考依据。（2）第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金”；第四十三条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金”一但如何相应调整土地使用权出让金（即改变土地用途的补地价应为多少），需要估价提供参考依据。（3）第三十三条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”—但如何确定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，需要估价提供参考依据。（4）第三十五条规定：“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”—但如何判断房地产权利人申报的成交价是否不实，需要估价提供参考依据。（5）第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时……依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，或者“按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”；第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”；第五十五条规定：“房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”——但如何确定应缴纳的土地使用权出让金数额，如何知道转让房地产所获收益中多少为土地收益，如何知道拍卖所得的价款中多少为土地使用权出让金，如何知道出租房屋的租金中含有多少土地收益，均需要估价提供参考依据。（6）第五十二条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”—但如何知道一同拍卖的所得中多少为新增房屋所得，需要估价提供参考依据。十二、其他方面的需要对房地产估价的需要，除了上面列举的，还有许多，例如：（l）房地产证券化需要的估价。例如房地产投资信托基金（Real Estate In－vestment Trust，REITs）需要的估价。根据房地产投资信托基金发行上市、运营管理、退出市场以及相关信息披露等的需要，对房地产投资信托基金持有或拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估。（2）办理出国移民提供财产证明需要的估价。（3）在房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或为确定它们提供参考依据的估价结果或估价报告有异议的情况。例如，在房屋征收中，通常出现被征收入对评估确定的被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估或鉴定。在房地产司法拍卖中，被执行人通常对为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据的评估价值有异议，认为评估价值过低导致其财产被低价拍卖，从而要求对估价结果或估价报告进行复核或鉴定。（4）对各种涉及房地产的违法、违纪等行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量（如面积），而且考虑涉案房地产的价值量。例如，对国家工作人员非法收受他人房地产的“受贿罪”，收受房地产的价值是定罪量刑的重要依据。①对涉嫌犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，是否存在低价出让，对犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，其低价的程度。对领导干部涉嫌利用职权和职务影响，在商品房买卖置换中以明显低于市场价格购置而谋取不正当利益的，所购置的商品房价格是否明显低于市场价格。通过相关估价，为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案、人民法院判决等提供相关参考依据。（5）房地产开发完成后的房地产租售等，都需要房地产估价为投资估算、收入预测、房地产定价等提供参考依据。（6）建设用地使用权期间届满需要的估价。建设用地使用权出让合同（过去称为国有土地使用权出让合同，简称土地使用权出让合同、出让合同）约定的使用期限届满，土地使用者申请续期，经批准准予续期的，应当重新签订出让合同，依照规定支付出让金等费用。确定该出让金等费用，一般需要估价提供参考依据。出让合同约定的使用期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，建设用地使用权由出让人无偿收回，但地上建筑物、构筑物及其附属设施可能按照出让合同约定，由出让人收回，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。确定该地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，也需要估价提供参考依据。（7）住房反向抵押需要的估价。住房反向抵押俗称“以房养老”，有住房反向抵押贷款、住房反向抵押养老保险等方式，是老年住房所有权人（简称老年人）为了每月（或每年）获得一定数额的养老等资金，将住房抵押给银行或保险公司，在身故前享有住房占有、使用、收益等权利，在身故后通过住房处置所得偿还养老等资金及相关费用，如有剩余将返还给继承人。住房反向抵押不像住房抵押贷款那样将住房作为“第二还款来源”，而是以住房自身的价值作为偿还保证，因此特别需要估价服务。例如，需要评估住房现在的市场价值以及到根据老年人的年龄、健康状况、当地老年人的平均寿命等因素估计的预期寿命结束时的增值（如房价上涨）和减值（如建筑物折旧、房价下跌）等情况，或者评估住房在老年人预期寿命结束时的市场价值，为确定每月（或每年）的最高养老等资金提供参考依据。房地产评估风险：根据资产评估法：第四十四条　评估专业人员违反本法规定，有下列情形之一的，由有关评估行政管理部门予以警告，可以责令停止从业六个月以上一年以下;有违法所得的，没收违法所得;情节严重的，责令停止从业一年以上五年以下;构成犯罪的，依法追究刑事责任：(一)私自接受委托从事业务、收取费用的;(二)同时在两个以上评估机构从事业务的;(三)采用欺骗、利诱、胁迫，或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当手段招揽业务的;(四)允许他人以本人名义从事业务，或者冒用他人名义从事业务的;(五)签署本人未承办业务的评估报告或者有重大遗漏的评估报告的;(六)索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财物，或者谋取其他不正当利益的。第四十五条　评估专业人员违反本法规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下;有违法所得的，没收违法所得;情节严重的，责令停止从业五年以上十年以下;构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。第四十六条　违反本法规定，未经工商登记以评估机构名义从事评估业务的，由工商行政管理部门责令停止违法活动;有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。第四十七条　评估机构违反本法规定，有下列情形之一的，由有关评估行政管理部门予以警告，可以责令停业一个月以上六个月以下;有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款;情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照;构成犯罪的，依法追究刑事责任：(一)利用开展业务之便，谋取不正当利益的;(二)允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他机构名义开展业务的;(三)以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务的;(四)受理与自身有利害关系的业务的;(五)分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估的;(六)出具有重大遗漏的评估报告的;(七)未按本法规定的期限保存评估档案的;(八)聘用或者指定不符合本法规定的人员从事评估业务的;(九)对本机构的评估专业人员疏于管理，造成不良后果的。评估机构未按本法规定备案或者不符合本法第十五条规定的条件的，由有关评估行政管理部门责令改正;拒不改正的，责令停业，可以并处一万元以上五万元以下罚款。第四十八条　评估机构违反本法规定，出具虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停业六个月以上一年以下;有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款;情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照;构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十九条　评估机构、评估专业人员在一年内累计三次因违反本法规定受到责令停业、责令停止从业以外处罚的，有关评估行政管理部门可以责令其停业或者停止从业一年以上五年以下。第五十条　评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。第五十一条　违反本法规定，应当委托评估机构进行法定评估而未委托的，由有关部门责令改正;拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十二条　违反本法规定，委托人在法定评估中有下列情形之一的，由有关评估行政管理部门会同有关部门责令改正;拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款;有违法所得的，没收违法所得;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任：(一)未依法选择评估机构的;(二)索要、收受或者变相索要、收受回扣的;(三)串通、唆使评估机构或者评估师出具虚假评估报告的;(四)不如实向评估机构提供权属证明、财务会计信息和其他资料的;(五)未按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告的。前款规定以外的委托人违反本法规定，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。第五十三条　评估行业协会违反本法规定的，由有关评估行政管理部门给予警告，责令改正;拒不改正的，可以通报登记管理机关，由其依法给予处罚。第五十四条　有关行政管理部门、评估行业协会工作人员违反本法规定，滥用职权、玩忽职守或者徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。其实评估中只要不存在违规行为，评估结果误差一般都在误差范围内，基本都没什么风险。