09月22日, 2014 236次
上海施贵宝公司是中美两国在我国境内成立的第一家西药制剂合资企业，又是完全按照世界卫生组织“优良生产质量规范（GMP）”进行设计、生产和经营、管理的现代化制药企业。该公司先后通过美国、新西兰食品药品管理局（FDA）和加拿大卫生保健局（HPB）批准，成为我国第一家制剂产品可以出口北美和新西兰市场的制药企业。十几年来，该公司始终坚持企业管理创新，进行着卓有成效的经营管理，取得了令人瞩目的成就。 1、管理思想上创新 管理创新，首先是要在管理思想上创新。这是其他一切创新的前提，没有这个前提，就谈不上创新。企业管理创新也有个机制，这个机制产生于企业内部环境与企业创新的氛围中。具有创新机制的企业，对管理创新具有推动和激发的作用，反之则不能有效推出管理创新。上海施贵宝公司已成立十多年，在合资企业中成立较早，由于当时许多经营法规并不完善，因此，在操作上有一定的难度，既不能照搬美国投资方——美国施贵宝公司的做法，又不能按国内国有企业的一套做法，而是坚持走学习型、创新型路子。该公司真正在认识上、观念上、措施上到位，以管理创新对变革作反应，并把变革作为机会加以利用。把创新作为对付竞争环境的需要，是企业本身发展的需要。该公司在管理思想上，主要在四个转变上下功夫；①从传统企业和管理目标多元化向管理目标单一化转变。每年企业都有明确的目标，公司的领导、公司的各项管理工作都围绕这一目标而展开，追求管理的卓越和创新，从而带来最佳的经济效益。②从企业被动型管理向企业自主划管理转变，让企业成为管理的主体。公司内部建立了CMP和质量、财务、安全等内部审计制度，形成了自我检查、自我整改、自我完善、自我发展的机制，调动了管理人员的积极性和主动性，发挥管哩人员的智能和潜．能，创造性地开展创新活动。③从企业内部管理的计划经济模式向市场经济模式转变。上海施贵宝公司将市场占有率作为衡量企业经营好坏的重要标准。只有提高市场占有率，才能保持企业的生存和发展。他们坚持各项经营管理工作都以市场为导向，一切为市场需要服务，在营销工作中，坚持加强市场研究，讲究市场策略，重视市场投资，完善营销机制。针对药品的特性及其特定的用户，确定丁“自销与通过商业渠道销售并举”的原则，立足“甩掉”，而不满足于“卖掉”，以形成销售、服务、消费、制造的良性循环。④从封闭型的企业管理向国际通行的现代管理转变，并密切注意吸取国外现代管理的信息，不断进行管理创新。如他们将处方药与非处方药分类管理，为我国实施非处方药提供了一些经验、建议和措施。该公司是国内第一家成立单独非处才药销售队伍的公司，大刀开发非处才药（OTC）市场，扩大公司市场份额，积极开发医院和药房的销售，积极传播和促进药房的零售工作，努力塑造品牌，制定一个雄心勃勃的新产品上市计划，建立第一流的非处才药（OTC）销售队伍。 2、以人为本是现代企业管理的重要创新 人的全面发展是在一个个具体的环境中发展的，由于分工的不同，每个人都有自己的工作岗位，在特定的工作岗位上创造性地工作，以达到企业目标，同时，把自己塑造成一个全面发展的人，这应是企业管理中对人管理的最高目标，它也是以人为本管理的真正要旨。上海施贵宝公司的主要做法是：①公开择优招聘，促进人才合理流动。招聘工作严格贯彻“公开招聘、平等竞争、严格考核、择优录用”的原则。②实行绩效评估，发挥激励导向作用。③引进竞争机制，改革分配制度。每年都要在同行业内或委托咨询机构调查劳动力的市场价格，以此确定公司合理的工资价位。④重视培训，强调学习。该公司为加强员工学习，通过各种才式加强岗位培训。例如，新员工必须进行上岗前培训，以学习了解公司概况、企业文化、劳动合同、员工纪律、行为规范、安全生产、质量意识等；营销人员每季度进行有关营销策略、e799bee5baa6e58685e5aeb931333264626531销售技巧和产品知识的专业培训；生产人员进行GMP的管理专项培训|；管理人员每年集中培训两三次，请国际专业培训公司讲授管理知识和技巧，指导部属学习掌握有关洽谈及领导沟通技巧、部门冲突处理技巧以及时间管理、团队精神、企业形象、学习型组织等知识；技术和管理骨干，则要出国参加专业培训或在国加专业培训班等。⑤为员工创造发挥才干的条件，或过“贵宝人和”的融洽气氛。该公司通过培训，使员工提高技能和才干，并通过绩放评估肯定和发扬员工的工作成就，还通过各种方式和活动增进员工之间的感情。建立员工生日档案，公司向他们祝贺。在公司工作满五年的员工，公司领导要请这些员工家属到公司来作客，参观企业并共进午餐。 3、管理方法上创新 企业管理方法的创新，主要是实现管理科学化和管理现代化。上海施贵宝公司把现代科学技术的一些最新成采用到管理领域中来，如全面质量管理、统计分析、计算机网络计划技术、库存管理、决策技术、市场预测技术、生产资源计划（MRPE）、预算管理、办公自动化等。如MRPII系统，分司采用丁BPCS软件，使计算机网络管理完整地覆盖全公司各生产、经营部门，使市场预测、原料采购、生产作业、产品成本、库存状况、财务控制和质量控制等数据全都纳入一体化管理，从而有可能以最少投入、合理库存量和最高生产效率来编制生产计划，以更好地适应市场需求，在企业内部做到信息共享、决策科学和进行有效监督。另外，该公司还全面开展提高效率活动，制定节省成本、紧缩人员、提高效率的具体计划。这一活动的特点是面广，涉及到生产、销售、财务、技术各个方面。公司在生产上开展丁缩短生产周期的活动，对主要产品成立缩短生产周期项目组，定期活动，设立专职效率经理，开展大幅度提高效率活动。车间人均效率提高50%，达到减人增产的效果。全面开展效率活动，包括销售效率、采购效率、新药土市周期缩短的工作效率和财务简化工作程序的活动（DIS一DOITSIMPLE）。该公司在年度预算中把提高效率、减少成本作为实绩考核的一项指标。 4、经营思路的创新 日本通产省曾对两个最大优秀企业进行调查，得出四个结论：①企业把主要精力放在提高劳动生产率、降低成本才面，经济效益一般；②企业把主要精力放在开拓市场，经济效益较好；③企业把主要精力放在提高产品质量和开发新产品，经济效益很好；④企业一手抓新产品，一手抓市场的开拓，经济效益最好。由此得出了管理、技术、产品、市场、服务五大创新的关键是产品创新和市场创新。这一结论公布后在国际企业界和理论界引起了强烈的反响。上海施贵宝公司牢牢抓住了产品创新和市场创新，他们在新产品开发上有五年滚动计划，每年都要上市2种~3种新产品；新产品上市又有详细的上市促销和扩大市场占有率的策略，具有强烈的超前意识和市场占有意识。为了更好地占有市场，上海施贵宝公司成立了仓储分发部，把仓库、分发、车队归并在一个部门，加强合作，强化管理，保证GMP。在全国设立了14个分发库，售后服务质量明显提高，如98%以上的产品在接订单后2天内送到客户手里（除超出客户使用的额度外），设立这一部门后，效率上升，费用下降，效果非常好。在国外设有专门的分发公司，而国内企业一般是通过商业部门销售，不设立全国的分发部门。面对国内应收帐款较多和三角债严重的情况，上海施贵宝公司对客户实行了资信管理。其办法是通过建立客户资信控制与管理系统，对客户企业的创建情况、销售历史、还款率等资信情况都有完整记录，并根据客户资信状况的变化而调整销售政策。该公司还设立了专职的资信与收款小组，强化了收款工作，使公司应收帐款处于良好的状态。 本回答由提问者推荐
ARE YOU 菜菜？
我知道你 08电商3
自己写吧～～～～～～找不到哇
中国优秀医药7a64e4b893e5b19e31333262343138企业关键成功要素的 “六力模型” 一个优秀医药企业之所以能够获得成功，必然有其方方面面的因素与条件。本文通过众多实际案例的研究，总结了目前我国一些优秀医药企业成功发展的共性和一般规律，将影响医药企业发展的关键成功要素总结、归纳为“六力”——领导力、产品力、品牌力、营销力、执行力和资源力，并探讨了“六力”对不同类型医药企业的影响力度，及“六力”之间的相互作用。并将我国优秀医药企业的成功经验归纳为“六力模型”。 优秀企业也不可能在各个方面都能做到出类拔萃。据笔者研究，企业只要在这“六力”当中的有二~三力特别突出就能够获得成功的发展（当然，其它几力也不能太差）。企业可以参考“六力模型”明确自身的优势与劣势，明确企业拥有并应坚持什么，缺乏并应补充什么。取人之长，补己之短。充分借鉴这些标杆企业的经验与教训，快速、健康地推进自身企业的发展。 一、“六力”造就优秀医药企业 与医药企业发展相关的要素主要有：领导力、研发能力、产品功效力、采购能力、生产能力、技术能力、质量、成本控制、价格水平、销售能力、市场推广能力、品牌建设能力、广告力度、售后服务能力、物流水平、执行能力、人力资源能力、资金融通能力、公共关系等多个方面。按照行业关键成功要素分析模型对上述19种要素分析的结果显示，优秀医药企业的成功要素分为三个层次：首要的因素包括：领导能力、研发能力、产品功效力、营销力、品牌建设力、广告力、市场推广力、执行力；其次为人力资源能力、资金融通能力；再次为技术能力、质量、价格、公关关系、生产能力、采购、售后服务和物流。如表1所示。 参考资料： 中国发展门户网，http://cn.chinagate.cn/reports/2008-01/24/content_9581422.htm 本回答由网友推荐
几年前，当拉克希米-拉马拉杰供职于一家非赢利性机构时，她发现该机构员工的离职率很高。导致高离职率的原因并非来自工作本身，而是该机构的管理制度。 “事实上，员工们很热爱自己的工作，但他们却感到管理人员并不尊重他们。”拉马拉杰说，“那些员工受到不公正的贬低，时常受到来自管理人员的训责。”员工们对这种工作环境的不满，最终导致大量员工离职。 现在，拉马拉杰的这段经历促成了她和沃顿商学院管理学教授西格尔。巴萨德的一次合作。他们撰写了一篇 《工作何以如此艰难?来自组织的尊重对于社会服务行业中员工倦怠现象的影响》的论文。 根据巴萨德所持的观点，“员工最大的不满之一在于他们的工作没有获得组织给予足够的认同。而尊重是认同的组成因素之一。当员工感到自己没有受到组织的重视和尊重时，他们往往会产生更强烈的倦怠情绪。” 或者，正如拉马拉杰所言，“通常并不是工作本身让人筋疲力尽，问题在于组织本身。” 企业认同很重要 尽管这两位研究者的论文聚焦于卫生护理行业，但其研究结果同样适用于其他行业以及个人。例如，巴萨德在一家大型金融服务代理机构的房地产、会计和法律部门所进行的一个调查中发现，在这些部门工作的员工被称为“非生产者”。这一称谓并不是他们正式的职务名称，但是由于这些部门的员工不创造收入，因此其他员工便这样称呼他们。这些员工不但没有享有和那些创造收入的员工同样的权力，而且他们在协助机构优化和改进业务流程方面所作的贡献也得不到认同和肯定。巴萨德说：“该代理机构的这种做法与尊重员工的文化理念背道而驰。” 巴萨德还引用那些与维护健康组织合作提供医疗服务的医生的案例。这些医生每天必须接待病人的数量，与病人在一起的时间，以及他们必须提出的与诊断有关的具体问题都必须遵从健康维护组织的要求。“在这种情形之下，医生们无法为病人提供个性化的医疗服务。”巴萨德说，“相对于那些能够自主行医的医生而言，这些医生认为他们的工作没有得到尊重，因而也就更容易产生倦怠情绪。” 上述研究人员指出，公司文化对员工的倦怠情绪起着636f7079e799bee5baa631333330336362重要作用。 “我们了解到，在员工加入公司的那一刻起，他们便开始寻求与组织之间的认同感。” 拉马拉杰说，“当员工越是被视作群体中的一员而受到尊重时，他们便越容易产生这种认同感。受到尊重是使员工能安心工作并且热爱自己事业的一种途径。相反，如果员工发现身边的同事得不到别人的尊重，他们便会形成公司‘不善待员工’的共识。” 员工所感受到的来自组织的尊重或轻视都将会对员工的倦怠情绪产生影响，上述研究人员通过举例进行说明。例如，“当员工们认为组织没有给予他们尊重时，员工的工作热情将受此影响而士气不振，继而产生倦怠情绪。受到组织轻视的员工在给客户提供服务的过程中需要掩饰自己内心的真实感受。这种掩饰与压抑会加剧他们的情感耗竭症状，在对社会服务行业进行的调研中，情感耗竭正是构成员工倦怠情绪的一个主要因素。” 与之相反的是，当员工们感受到来自组织所给予的尊重时，他们更乐意为组织效力，而且产生倦怠情绪的可能性更小。 缺乏尊重的危害 员工为何会产生倦怠情绪?第一种因素是工作本身，其二是员工的性格特点及“负面情感效应”的作用。 巴萨德认为，在公共卫生行业，注册护理师这一工种因工作难度大而成为令人关注的焦点。注册护理师为病人所提供的服务中包含诸多体力强度很高的项目。例如：托起病员，给病员洗澡以及喂食，清扫等等。此外，注册护理师的工作不但劳力，而且劳心。因此，这个行业更需要得到组织的认可或尊重。 减少员工倦怠程度、降低员工离职率的一种方案是在聘用人员时，选择那些能经得起工作压力的候选人。但是，这种做法不仅很难做到万无一失，而且从当前的劳动力市场供需来看，这种方案的可行性也不高。第二种方案是组织可以尝试变更员工的岗位职责，从而降低工作难度，但这种方式受到很大限制。第三种方案是审视公司的组织文化。 巴萨德说，“公司所秉承的各种价值观——包括是否尊重或者轻视自己的员工，是否会对员工如何完成工作以及是否滋生倦怠情绪产生影响呢?”虽然在任何一个行业中，员工的倦怠情绪都会导致更高的员工离职成本，但是由于护理工作的特殊性，这一行业本身就极易导致员工产生倦怠情绪，因此卫生护理行业才显得更为引人注目。
一、扩张战略的选择 选择做一个混合式多样e5a48de588b67a686964616f31333239306635化发展的企业，出发点是为了分散经营的风险，但在对各个行业没有进行必要的研究，对整个产业环境缺乏预测和分析的情况下，贸然扩张只会使风险更大。 1. 多角化战略与市场覆盖的矛盾 巨人的发展显然想走混合型多样化的道路，但它忽视了混合化经营的基本要求：资金充足并且每个事业达到行业的平均利润。从生物工程的部分可以看出，尽管巨人在生物保健方面异军突起，但整个生物工程却是亏损的。实行多角化战略并不意味着每个产业的细分市场都要进入，应该按照企业的特长和现有资源进行取舍。它想做市场的全覆盖，但忽视了生物工程行业的特殊性：资金要求巨大。该产业的亏损就是没有做到细分市场的取舍，没有做到每个细分市场达到行业平均利润。 2. 多角化战略与巨人大厦的矛盾 与上面的矛盾相似，多角化战略需要强大、充裕的资金做后盾。巨人大厦的巨额支出显然是与战略不相符的。一个行业的发展往往要经过 “问号-明星-金牛-瘦狗”的过程，建造巨人大厦的资金抽自生物保健业，显然在这个决策做出之前管理成没有理智的判定生物保健的所处阶段，导致了连锁效应。 3. 短期利润与长期稳定的矛盾 战略的宗旨就是长期生存稳定发展，发展应建立在稳定的前提下。 外部环境：巨人的失败，最根本的，可以说是没有一套为自己“量身订做”的战略。所谓“量身订做”就是战略选择没有适应企业的内部条件和外部环境，没有着眼于企业的长期生存和稳定发展。决策没有溶化在环境中，而是孤立于现实的。 二广告适量就好，倾听下属建议，选择性的制定比较完善的决策
工业园区的主要功能是满足企业的生产需要，但我们不能忽视生产需要必须以满足生活需要为前提。也就是说，我们应该为企业的生产需要进行必要的生活设施配套，建立社区化的工业园区。一、工业园区物业管理的现状分析1、工业园区的概念 工业园区指由政府规划建设的，供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其它配套设施齐全、布局合理且能够满足从事一般工业生产和科学实验需要的标准性建筑物或建筑物群体。2、工业园区物业管理的现状（1）工业园区物业管理立法不完善随着城市建设突飞猛进的发展，城镇居民生活设施的改善，成片的住宅小区、公寓、写字楼、商厦、工业园区的建成，房屋售后物业管理也越来越重要。社会化、专业化的物业管理是改革开放过程中出现的新生事物，由于缺乏相应的物业管理法律规范，致使物业管理过程中产生的大量纠纷得不到及时解决。我国自1994年以来，就开始了物业管理的立法工作，并已基本形成体系但是到目前为止，还没有一部权威性很强的法律，或者说，还没有一部全国人大制定并通过的物业管理专门法律。而且法规大多数都是针对一般物业管理而言的，要么过于原则，对物业管理市场只是泛泛而谈；要么根本不涉及物业管理市场问题。那么，物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标及管理、物业管理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等，都还没有制定相应的法律法规，没能用明确的法律法规来规范。而且，就一般物业管理法律法规来说，也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺陷。例如，对物业管理市场中最主要的权利主体——物业的产权人、使用人的法律地位、权利义务，所有的法律法规都没有做出非常具体、明确、便于操作的规定。又如，对于发生了市场纠纷，比如业主欠缴费用，规定的也很含糊，只是说物业管理公司有追偿的权利，但对于如何追偿，追偿不到怎么办？再如，业主高空抛物，把下面的车辆砸坏或人砸伤，应该由谁来赔偿？小偷偷业主的钱、财、物，应该由谁承担责任等等，都没有具体的规定或说明，使得实际工作中面临有法不能依的尴尬局面。作为物业公司催不到费用，只好采取停水停电的办法，这是违法行为，那么违反哪一条法律法规，也不是很明确。如业主的车辆被盗，也只是说物业公司要承担一定的责任，但如何承担责任，在什么情况下应该承担，什么情况下不承担，也没有明确法律法规。虽然可以按照停车发票作为保管合同法来推定承担责任，那么物业公司在停车卡上写明只提供车辆使用场地，车辆的损坏和被盗物业公司一概不赔偿，那又该怎么办。公共专用基金谁来支付这笔款项呢？到目前为止，还没有一家开发商向住宅管理部门划拨这笔款项，即使开发商有这种想法，也不知道把这笔款项划拨到什么地方。我们应当承认，物业管理企业的某些职能与政府的某些职能存在重叠和交叉，特别是在居住环境、清洁卫生、消防治安、公共绿化、公用设施、道路养护等方面。由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出发点不同，可能会在工作中引发各种冲突。对此除了及时沟通、消除误解外，还需要法律上确定二者各自职责范围及其在相关领域的配合机制。对于工业园区物业管理来讲，我国的立法更是相对滞后。至今，尚无一部关于工业园区物业管理的法律法规。在司法实践中，涉及工业园区的物业管理大多参照住宅小区的法律规范执此外，由于对工业园区物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，导致在工业园区物业管理中产生的许多法律纠纷难以处理2）工业园区的市场化程度不高 目前，全国物业管理市场处于一种一触即发的状态。这种市场化的导火索一旦点燃，整个物管市场则会烽烟四起。我们可以预测，未来3-5年是中国物业管理市场的“战国时代”。到2010年末，全国性的物业管理品牌格局将基本形成，届时，一个企业再想进入物管市场，分得一杯羹，困难更大，为时已晚。所以，对一个物管企业而言，目前是抢占物管市场的最佳良机。 当前获得物业管理市场的方式主要有如下三种 ① 通过公开招投标占领市场 这种方式就是通过公开招投标的方式获得物业管理权。这是物业管理市场化最根本的方式。但目前通过公开招投标方式获得物业管理权的物业比较少，在整个物业管理市场所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物业。② 通过协议招标方式占领市场 这种方式就是通过协议招标的方式获得物业管理权。一般是较优秀物业的开发商邀请一些知名品牌的物业管理公司进行管理。目前，在物业管理市场上，这种方式比较常见，而且项目数目较多。③ 通过自建自管方式拥有市场 这种情况就是房地产开发商将所开发的物业委托给下属的物业管理公司进行管理。这是目前非常普遍的一种现象。这种管理方式影响了物业管理的市场化进程。由于工业园区的物业管理费定价较低业主或物业使用人的经济承受能力有限、管理难度大等补充：对市场化的物业管理企业吸引力较小，这类物业的市场化程度不高，一般由政府指定或开发商自建的物业管理企业进行管理3）规划布局不够合理，房屋设计的使用功能不够全面从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发区，还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区，虽然都是按照全面规划、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设工业园区的，但大量的工业厂房从设计上就没有全面考虑房屋的使用功能，规划布局也不够合理。比如，许多标准厂房的卫生间很少，且分布不合理，导致入驻企业员工入厕难，这样一来，就大大增加了物业管理的难度，致使我们的物业管理员成了“消防队员”，处处救火4）工业园区的配套设施不够完善 我国的开发区大都建在远离市区或在市区的边缘，地理位置虽然优越，但基础设施配套设施不够完善。无论是以高新技术为主的高新技术开发区，以工业为主的工业开发区，还是以金融商贸为主的金融商贸开发区，其供水、供电、供气、排水、道路、工人食堂、宿舍、宾馆、酒店、商店、医院、学校等基础设施、配套设施都不很完善。3、工业园区物业管理的发展状况 1）我国物业管理行业发展状况现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下问题① 以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲不足等问题，以2000年末的统计资料为例，全市拥有1100家大小规模不一的物业管理企业，正式注册的仅500家，按2000年全市物业开发量约800万平方米计算，1100家物业管理企业平均分配不足1万平② 企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面③ 由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面 “五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料低耗物料又占用企业大量流动资补充：仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。 从全国范围的行业发展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规范发展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则严重阻碍了企业的市场化发展进程。 （2）工业园区物业管理发展状况 从国内市场来看，随着我国城镇化步伐的加快，工业园区的建设不断加强，工业园区的物业管理市场也日趋发展成熟，政府及开发商在行业竞争中所充当的角色将顺应市场变化而逐渐改变，政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的规范发展而逐步淡化，工业园区的物业管理正逐步向规范化、法治化迈进。 从国际市场来看，随着我国加入WTO，大批国外物业管理企业的进驻给国内物业管理企业的发展带来直接影响，使国内企业面临巨大竞争压力和冲击。WTO带来的是公平竞争的市场环境。如果说是机遇，对国内外企业是共同的机遇，因此必将出现“与狼共舞”的格局。工业园区的物业管理企业也将出现三个层面，一是国内企业与国外企业联姻的合资控股企业出现；二是独资的国外物业管理企业进军中国，企业迎来“洋管家”；三是国内的物业管理企业走出国门，到异国它乡为“老外”服务补充：二、社区化工业园区的物业管理模式 1、工业园区物业管理基本思路 （1）树立“以人为本、用户至上”的服务思想 不可否认，“物业管理”这个新生事物曾一度被单纯地看作是对不动产的管理、维护，这种机械地理解物业管理的认识至今还有影响。我们不否认对“物业”进行管理的重要性和必须性，但将物业工作面对的方方面面的服务对象看成一种管理主体以外的附属物则是一个严重的误区。 这个误区将导致认识上的模糊从而形成工作上的无序状态，接踵而来的便是物业人员强硬管理、业主被动接受；而业主不断提出要求时，物业人员却因此而应接不暇、手忙脚乱，工作量不断增大，业主满意率却不断降低的局面，究其原因是我们没有抓住根本。物业管理不仅是“物”的管理，更是人与人之间生动有机地交流联系。物业管理离开了“人”这个服务主体，就像鱼离开了水。高质量的物业管理工作永远是心灵之间的沟通和理解，而不是人与物之间机械、缺乏活动的联系。 因此，物业管理企业必须树立“以人为本、用户至上”的服务思想，尽心尽力为业主或物业使用人服务。 （2）确立工业园区物业管理的基本经营模式 工业园区的物业管理面对的是企业，如果服务质量不高，将影响政府的招商引资工作。因此，如何建立一种较为完善的管理模式，对工业园区的物业管理企业将是一项极为重要的课题。现有工业园区的物业管理模式主要有如下三种： ① 通过委托方式进行物业管理 这种管理方式是物业管理企业通过全委托方式接管物业。主要表现为：一是通过全委托方式接管上级开发商开发的物业，这就是自建自管模式；另一种方式就是通过全委托方式接管别的开发商开发的物业。一般情况下，这种物业比较优秀，有一定的利润空间。补充：② 通过顾问方式进行物业管理 这种管理方式就是一个物业管理企业不直接管理物业，而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在：一是物业优秀，发展商不愿意全委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委。 ③ 通过合作方式进行物业管理 这种管理方式就是两家物业公司通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是：一是物业比较良好，有一定的赢利空间；二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。 （3）建立社区化的工业园区 社区化工业园区是指确立“以人为本，服务至上”的服务思想，在工业园区科学地设置各项基本功能，如社区活动中心（老年活动中心和青少年活动中心）、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。社区化工业园区的建立主要考虑以下因素： ① 确定人口适宜容量 一个工业园区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数,是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。 ② 充分考虑地域要素和社会心理要素 所谓地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。工业园区一般是政府为发展地区经济，对外招商引资而修建的，因此，必须充分考虑工业园区的地理位置、交通条件等因素。 所谓社会心理要素，是指群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。工业园区虽然以生产为主，但我们仍然不能忽视企业的社会心理，不能脱离整个社会环境。 ③ 研究工业园区内各入驻企业需求 不同的企业对工业园区的需求各不相同。在进行工业园区物业管理过程中不仅要考虑经济上的合理性,还要考虑工业园区内各企业的不同需求，尽可能地满足企业的合理要求，为政府的招商引资做出贡献。补充：④ 完善物业配套设施由于当前工业园区的物业配套设施不全，给入驻企业员工的带来了诸多的不便。因此，必须加强工业园区的配套设施建设，建立职工宿舍、食堂、社区活动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。⑤ 加强精神文明建设，建立工业园区的社区文化 工业园区无疑是物质文明建设的基地，但同样要重视精神文明建设。我们应该倡导“文明家园,和睦共创” 的社区精神,在园区内提倡“和睦相处相敬如宾”、“沟通交流相互支持”的好风尚,使企业与企业之间、个人与个人之间互通有无、和睦相处、互相帮助、共同发展，实现园区企业一家人的“大家庭”理念，创造一种特色的社区文化随着经济的发展和社会的进步，工业园区的建设不断增加，入驻企业对于生产、生活环境的需求也逐渐提高。企业已经不再仅仅满足解决生产问题，逐渐开始关注建筑群体的人性化需求（如环境需求、运动需求、安全需求、购物需求等），要求改善生活质量物业管理行业是公认的微利行业，而物业管理企业追求的是效益的最大化。特别是进入WTO后，在物业管理费不能随便地大幅提高的情况下，挖掘新的经济增长点是唯一出路。要想生存与发展，企业就必须千方百计降低企业营运成本，千方百计提高服务质量，千方百计挖掘新的经济增长点，在企业经营发展上以快取胜、以质取胜。工业园区社区化，不仅满足了入驻企业的需要，而且为工业园区的物业管理企业创造了更多的经济增长点。发展社区经济，既可带来经济效益，又可方便业主或物业使用人，提高工业园区物业服务质量的满意度工业园区社区化可以涉及的领域十分广泛，市场前景十分广阔。如社区教育业、社区文化娱乐业、社区商务服务、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店等2、工业园区物业管理的特点及难点1）工业园区物业管理的特点① 工业园区内标准厂房的产权形式多元化② 大多数工人的素质较低③ 厂房内的机械及藏量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准④ 机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰⑤ 升降机使用频繁,损耗较大⑥ 工业楼房老化磨损速度加快,保养维护费高⑦ 厂房内存储易燃物品及材料多,火警危险性高⑧ 公用地方及走火通道经常堆放杂物2）工业园区物业管理的难点① 由于工业园区内标准厂房的多元性，加大了物业管理的难度②险情因使用频繁或使用不当，造成房屋的损坏以致带来结构的变化补充：险情出现难以预料。而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂③ 消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品，容易出现火警或险情，因电器安装、机器的用电不当，也容易引起火灾；另外厂区内的交通工具和人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。④ 功能特殊。由于使用的特殊性难以保持整洁，污水不便处理3、建立工业园区物业管理组织机构工业园区的物业管理企业要组建相应的组织机构，实施规范化管理。组织机构的职能有：①e79fa5e98193e59b9ee7ad9431333337613165 负责厂房区域内建筑物管理的日常事务；② 统一对外联系，协调落实街道办事处交办的社会任务；③ 协调各生产企业对共用部分的使用，维护绿化布局，督促卫生制度的落实；④ 负责整体性设备及附属设施，共用部位的管理，养护、维修工作，针对工作需要聘用维修人员，公共场地清扫人员、安全保卫人员；⑤ 负责建立房屋修缮基金并设立专项账目⑥ 制定有关具体管理规定，定期召开会议，检查管理办法的执行情况和工作进度4、工业园区物业管理的前期介入1）从法律角度看物业管理前期介入前期物业管理是指新建物业在业主委员会成立之前，由开发建设单位自行或者委托物业管理企业对新建物业实施的前期物业管理活动。由于前期物业管理过程中，物业管理企业大都是开发建设单位委托或选聘的，物业管理企业与业主之间没有签订物业管理合同。同时，前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。物业管理纠纷产生后，业主最常采取的措施就是拒付物业管理费。物业管理企业因此受到损失也常见。物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系，前期物业管理也不例外。实践中，物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、内容、物业管理费计算标准和期限，从而明确物业管理企业的权利和义务。目前，因物业管理企业与不同的主体签订前期物业管理合同，从而使合同的形式多种多样。无论何种形式的合同，物业管理企业的主要合同权利就是收取物业管理费2）工业园区物业管理前期介入的重要性尽管物业管理的诸多问题通常是在房屋使用过程中产生的，但究其根源却往往可以追溯到开发项目的建设过程中，物业管理与开发项目生产使用周期前期阶段的各种工作关系密切——开发项目的规划、设计、施工乃至销售等工作环节，在很在程度上决定着房屋投入使用后物业管理工作的难易及其工作量大小。补充：5、工业园区物业管理的接管与验收由于政府招商引资工作的需要，许多企业在进驻工业园区时尚未进行综合的验收与接管，给物业管理企业造成许多管理隐患。因此，在物业开发建设竣工验收完毕，具备入住和接管条件时，物业管理企业应及时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收。对于接管验收出现问题的，物业管理企业应当积极协助接管验收小组同发展商或业主进行协商，迅速解决相关问题物业管理企业接管后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系协调，以确保工业园区的正常供电、供水、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决工业园区的治安等问题；同银行联系，解决工业园区各种费用的银行代收代缴问题6工业园区的日常物业管理1）房屋管理工业园区内的厂房管理，主要是确保房屋结构完好和安全使用。因生产需要，企业对厂房做分隔改造或内部安装机器设备时，不得超过楼面允许的荷载。施工前须与物业管理企业取得联系并提供施工图纸、经有关部门批准后才可以进行。因施工影响其他楼层时，需书面征询涉及部位用户的意见2）设备管理为了保证工业园区各企业生产的正常进行，必须对工业园区的一些主要的设备进行重点管理，如载货电梯的管理、工业供水供电管理、变电房的管理等。同时，公共管网对整个工厂的正常运作事关重大，其护维修养护十分重要，如电话线、污水管等的维修养护工作等。因此，必须加强对重点设备和公共设施及公共管网的管理①载货电梯的管理。电梯是现代工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备，保证电梯的正常运行，对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯，必须对电梯司机进行专门的培训，并配备专业的维修技术人员，完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效的管理好电梯，物业管理人员应该参与电梯的选货、订货、安装、验收及年检等工作②工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电，其耗水量大耗电量大，电容量也较之生活用电容量大一些，而且水电的终止对厂家造成的损失有时是难以估计的，因此，水和电的正常供应是工厂进行工业生产重要保障，对它们的管理是不容忽视的，为此，物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作。同时，要加强对高压变电房的管理，完全按照供电部门的安全操作规程进行管理，高配电值班室每天24小时要有人值班、节假日照常，保证电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素，使电网保持在较为经补充：较为经济的进行状态，以降低电耗，节约能源。 ③ 公共管网的维修养护。这方面的工作较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修，势必影响工厂和工人的正常工作。因此，对公共管网的维修养护十分重要。 （3）消防管理 ① 认真学习消防知识,熟悉并能正确使用各种消防设施和器材； ② 负责消防监控中心的日常值班。消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构,中心应实行24小时值班。要对整个工业园区进行消防监控,并做好值班记录。值班人员要忠于职守,认真工作。对部门经理和公司负责人,应做好管理、指导、督促、检查好工业园区内的消防工作,对有问题的及时进行整改。 ③ 严格贯彻、执行消防法规,落实各项防火安全制度和措施。专职消防人员必须每天巡视工业园区的每个角落,及时发现并消除火灾隐患;定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查,并进行汇报、交流、评比；定期对业主或物业使用人的生产场所进行防火制度执行情况检查,阻止私自乱拉乱接电源,违反安全用电、用气的不当行为。 ④ 负责工业园区内动用明火的批准和现场监护工作。 ⑤ 管理好工业园区内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新,确保它们始终处于完好状态。 ⑥ 组织消防宣传教育,广泛开展防火宣传,动员和组织区内群众接受教育,增强防火意识。宣传方式可灵活多样,生动活泼,可以发通告、贴广告、出墙报,也可以观看消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为,加强引导,培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习,定期向业主或物业使用人传授消防知识。 ⑦ 定期对工业园区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况,防止线路短路或爆炸引起火灾。 ⑧ 管理好消防监视中心的各种设备、设施,保障监视中心始终处于正常工作状态。 ⑨ 发生火灾时,协同公司、部门领导到场，现场指挥和扑救。 ⑩ 制止任何违反消防安全的行为和企图。补充：（4）绿化及清扫保洁管理 工业园区搞好绿化卫生管理工作，能够为工人提供工作、生活、娱乐优美的环境，从而能让工人工作时精神饱满，心情舒畅，减少工伤事故的发生。因此同其他物业一样，工业园区绿化卫生管理也很重要。当然，在具体管理上有些差异，如绿化方面应根据工业厂房生产特点种植一些能适合排除工厂异味和气体的植物。卫生保洁工作也会因为工业生产的不同而有不同的要求。 由于工业厂房使用功能上的特殊性，有的厂房难以保持清洁，如重工业生产厂房。有的厂房要求清洁度相当高，甚至要求车间内一尘不染，如生产精密仪器仪表和食品加工的生产工厂的厂房，因此，对不同的工业厂房应有不同的卫生保洁制度和方法，对难以保持清洁的厂房，应勤清洁清扫清理。清洁要求高而严的厂房，平时要采取保护清洁的措施，如进入车间要严格管理，要更换衣服鞋子，带好手套和帽子等。总之工业园区清洁难度大，但仍要设法做好，以保证生产顺利进行。（5）安全防范管理 ① 建立严格的值班守卫制度，对人员、产品的进出入都要进行严格认真的检查登记； ② 无关人员不得进入厂房和仓库的重地； ③ 严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施； ④ 严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。 (6) 交通秩序和车辆管理 工业园区内单位多、人员多、货物进出频繁，车辆必然多。但由于建设或管理的疏忽，工业园区内的车辆管理还存在不少漏洞，给企业的生产和生活带来诸多不便，甚至给业主或物业使用人的财产和生命造成一定的威胁。因此，物业管理企业要在工业园区内按照统一规划、统筹安排、方便使用、便于管理、确保安全和有偿使用的原则，将机动车和非机动车分成若干个停车区域，并设专人进行管理，确保车辆完好无损。 此外，还必须建立一套完善的停车场日常管理制度，确保工业园区良好的交通秩序。 本回答由提问者推荐